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Exp. AA20-C-2018-000243
Magistrado Ponente: Yván Darío Bastardo Flores.
En el juicio por cumplimiento de contrato, incoado ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, representado judicialmente por los ciudadanos abogados Julia Nereida Ulpino Hidalgo y Jesús Velásquez Valenzuela contra el ciudadano CÉSAR ARTURO SUAREZ FINOL representado judicialmente por el ciudadano abogado Francisco Armando Duarte Araque; el Tribunal Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión en fecha 28 de febrero de 2018, mediante la cual declaró lo siguiente:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada el 11 de agosto de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que incoara el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra CÉSAR ARTURO SUAREZ FINOL, ambos identificados al comienzo de este fallo, la cual queda CONFIRMADA bajo las consideraciones expuestas en este fallo.
Segundo: SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad activa.
Tercero: SIN LUGAR la defensa perentoria de prescripción decenal de la acción.
Cuarto: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que incoara el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra CÉSAR ARTURO SUAREZ FINOL, ambos identificados al comienzo de este fallo, y como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de venta en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 16 de mayo del 2000, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un bien inmueble de forma triangular con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 m2) y las instalaciones existentes en su área, a saber; Una caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba, y un tanque elevado con una capacidad aproximada de cuarenta mil litros (40.000 Lts) de agua; ubicado dicho inmueble en jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, con frente a la calle (Las Industrias) que empalma con Avenida sucre, y alinderado así, Noreste: Con terreno que es o fue de la Sociedad Mercantil Aserradero Carrizal C.A., en una longitud total aproximada de cincuenta y dos metros con noventa y un centímetros (52,91 Mts), comprendida entre el punto topográfico 1, y el punto topográfico M-2, y formada por cuatro (4) segmentos rectos que miden respectivamente dieciséis metros con catorce centímetro (16,14 Mts); ESTE: Su frente con calle Las Industrias en una longitud total de treinta y dos metros con diecisiete centímetros (Mts 32,17) comprendida entre el referido punto topográfico I y el punto topográfico 2 y formada por dos (2) segmentos rectos que miden respectivamente veintiún metros con treinta y cuatro centímetros (21,34 Mts), y diez metros con ochenta y tres centímetros (10,83 Mts); y SUR: Con lote de terreno que es o fue de Inversiones Ciulla C.A., un solo segmento con una longitud aproximada de cuarenta y siete metros con noventa y cuatro centímetros (47,94Mts) que van en línea recta desde el punto M-2 hasta el punto 2 , propiedad de la parte demandada según consta de documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha dieciséis (16) de septiembre de 1997, quedando anotado bajo el No. 30, Tomo 30, Protocolo 1º.
Quinto: En caso que la parte demandada no de cumplimiento voluntario al presente fallo una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el actor deberá consignar ante el Tribunal de la causa el saldo deudor, esto es, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.119.700,00).
Sexto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada recurrente .
Contra la referida decisión de alzada, la parte demandada anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado en fecha 2 de mayo de 2018. No hubo impugnación.
Concluida la sustanciación del recurso extraordinario de casación y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los términos siguiente:
Conforme a lo dispuesto en fallos números RC-254, expediente N° 2017-072. Caso: Luis Antonio Díaz Barreto contra Ysbetia Roció González Zamora, y RC-255, expediente N° 2017-675. Caso: Dalal Abdrer Rahman Masud contra Yuri Jesús Fernández Camacho y otra, ambos de fecha 29 de mayo de 2018, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, FIJÓ SU DOCTRINA SOBRE LAS NUEVAS REGULACIONES EN EL PROCESO DE CASACIÓN CIVIL VENEZOLANO, señalando al respecto lo siguiente:
Conforme a lo estatuido en fallo de esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, N° RC-510, del 28 de julio de 2017, expediente N° 2017-124; y sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 362, del 11 de mayo de 2018, expediente N° 2017-1129, caso: Marshall y Asociados C.A., contra Aseguradora Nacional Unida Uniseguros, S.A., con efectos ex nunc y erga omnes, a partir de su publicación, se declaró conforme a derecho la desaplicación por control difuso constitucional de los artículos 320, 322 y 522 del Código de Procedimiento Civil, y la nulidad del artículo 323 eiusdem y, por ende, también quedó en desuso artículo 210 ibídem, y SE ELIMINÓ LA FIGURA DEL REENVÍO EN EL PROCESO DE CASACIÓN CIVIL, como regla, y lo dejó sólo de forma excepcional y, en consecuencia, esta Sala fija su doctrina, en aplicación de la nueva redacción de dichas normas por efecto del control difuso constitucional declarado, y en aplicación de los supuestos descritos en la primera parte del ordinal primero (1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA EN CASACIÓN SÓLO SERÁ PROCEDENTE, cuando: a) En el proceso se hayan quebrantado u omitido formas sustanciales de los actos que menoscaben el derecho de defensa; b) Por desequilibrio procesal por no mantener el juez a las partes en igualdad de condiciones ante la ley; c) Por petición de principio, cuando obstruya la admisión de un recurso impugnativo; d) Cuando sea procedente la denuncia por reposición no decretada o preterida; y e) Por la violación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, que degeneren en indefensión, con la violación del debido proceso, derecho a la defensa y del principio de legalidad de las formas procesales, con la infracción de los artículos 7, 12, 15, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, así como de una tutela judicial eficaz, por la observancia de un vicio grave que afecte de nulidad la sustanciación del proceso, o que la falta sea tan grave que amerite la reposición de la causa al estado de que se verifique el acto o la forma procesal quebrantada, en aplicación de la doctrina reiterada y pacífica de esta Sala, que prohíbe la reposición inútil y la casación inútil. (Cfr. Fallo N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (), Yumey Coromoto () y Rosangela Arenas Rengifo (), contra SERVIQUIM C.A., y otra).
En tal sentido, verificado y declarado el error en la sustanciación del juicio, la Sala remitirá el expediente directamente al tribunal que deba sustanciar de nuevo el proceso, o para que se verifique el acto o la forma procesal quebrantada, y si está conociendo la causa el mismo juez que cometió el vicio detectado en casación, éste no podrá continuar conociendo del caso por razones de inhibición y, por ende, tiene la obligación de inhibirse de seguir conociendo el caso y, en consecuencia, lo pasará de inmediato al nuevo juez que deba continuar conociendo conforme a la ley, el cual se abocará al conocimiento del mismo y ordenará la notificación de las partes, para darle cumplimiento a la orden dada por esta Sala en su fallo.
Por lo cual, al verificarse por parte de la Sala la procedencia de una denuncia de forma en la elaboración del fallo, en conformidad con lo estatuido en el ordinal primero (1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, o verificada la existencia de un vicio de forma de orden público, conforme a lo previsto en los artículos 209, 243 y 244 eiusdem, ya sea por indeterminación: I) Orgánica, II) Subjetiva, III) Objetiva y IV) De la controversia; por inmotivación: a) Porque la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento que la apoye; b) Porque las razones expresadas por el sentenciador no guardan relación alguna con la pretensión deducida o las excepciones o defensas opuestas; c) Porque los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables; d) Porque todos los motivos son falsos; e) Por motivación acogida; f) Por petición de principio, cuando se de por probado lo que es objeto de prueba; g) Por motivación ilógica o sin sentido; h) Por motivación aparente o simulada; i) Por inmotivación en el análisis de las pruebas; y j) Por falta de señalamiento de las normas de derecho aplicables para la resolución de los distintos aspectos del fallo; por incongruencia, de los alegatos de la demanda y contestación u oposición, y de forma excepcional de los informes y observaciones, ya sea: 1) Negativa, omisiva o citrapetita; 2) Positiva o activa; 3) Subjetiva; 4) Por tergiversación de los alegatos; y 5) Mixta por extrapetita; por reposición: a) Inútil y b) Mal decretada; y en torno de lo dispositivo: I) Por la absolución de la instancia, al no declarar con o sin lugar la apelación o la acción; II) Que exista contradicción entre la motiva y la dispositiva; III) Que no aparezca lo decidido, pues no emite condena o absolución; IV) Que sea condicional o condicionada, al supeditar su eficacia a un agente exógeno para su ejecución; y V) Que contenga ultrapetita; la Sala recurre a la CASACIÓN PARCIAL, pudiendo anular o casar en un aspecto, o en una parte la recurrida, quedando firme, incólume y con fuerza de cosa juzgada el resto de las motivaciones no casadas, independientes de aquella, debiendo la Sala recomponer única y exclusivamente el aspecto casado y verter su doctrina estimatoria, manteniéndose firme el resto de la decisión, por cuanto los hechos fueron debida y soberanamente establecidos en su totalidad siendo, por tanto, innecesario la nulidad total del fallo; sin perjuicio de ejercer la Sala la CASACIÓN TOTAL, vista la influencia determinante de la infracción de forma de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo.
Ahora bien, la facultad de CASACIÓN DE OFICIO, señalada en el aparte cuarto (4º) del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, cuya constitucionalidad ya ha sido declarada por la Sala Constitucional. (Vid. Sentencia N° 116 de fecha 29 de enero de 2002, expediente Nº 2000-1561, caso: José Gabriel Sarmiento Núñez y otros), al constituir un verdadero imperativo constitucional, porque asegurar la integridad de las normas y principios constitucionales es una obligación de todos los jueces y juezas de la República, en el ámbito de sus competencias (ex artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), se constituye en un deber, lo que reitera la doctrina pacífica de esta Sala, que obliga a la revisión de todos los fallos sometidos a su conocimiento, independientemente de que el vicio sea de forma o de fondo y haya sido denunciado o no por el recurrente, y su declaratoria de infracción de oficio en la resolución del recurso extraordinario de casación, cuando la Sala lo verifique.
Cuando la Sala declare la procedencia de una denuncia de infracción de ley en la elaboración del fallo, en conformidad con lo estatuido en el ordinal segundo (2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con lo previsto en el artículo 320 eiusdem, que en su nueva redacción señala: En su sentencia del recurso de casación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se pronunciará sobre las infracciones denunciadas, pudiendo extenderse al fondo de la controversia y ponerle fin al litigio , o verifica la existencia de dicha infracción que afecte el orden público, por: a) La errónea interpretación; b) La falta de aplicación; c) La aplicación de una norma no vigente; d) La falsa aplicación y e) La violación de máximas de experiencia; y en el sub tipo de casación sobre los hechos, ya sea por la comisión del vicio de suposición falsa cuando: 1) Se atribuya a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene; 2) Se da por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos; 3) Se da por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo; 4) Por desviación ideológica intelectual en el análisis de las cláusulas del contrato; 5) Por silencio de pruebas, total o parcial en suposición falsa negativa; o por: 6) La infracción de una norma jurídica expresa que regule el establecimiento o valoración de los hechos o de las pruebas; y 7) Las violaciones de ley relacionadas con el control de las pruebas no contempladas expresamente en la ley o prueba libre; la Sala recurrirá a la CASACIÓN TOTAL, vista la influencia determinante de la infracción de ley de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo y, en consecuencia, anulará la totalidad del fallo recurrido en casación, es decir, LO CASA señalando los errores de fondo y, por ende, adquiere plena y total jurisdicción y DICTA UN NUEVO FALLO SIN NECESIDAD DE NARRATIVA, sino estableciendo las pretensiones y excepciones, analizando y apreciando las pruebas y dictando el dispositivo que dirime la controversia, sin menoscabo de aplicar a la violación de ley, la CASACIÓN PARCIAL, si la infracción no es de tal magnitud que amerite la nulidad total del fallo recurrido y el error pueda ser corregido por la Sala de forma aislada, como ocurre en el caso de las costas procesales, ya sea cuando estas se imponen o se exime de su condena de forma errada.
Por último, ante la violación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, por: a) La aplicación de un criterio jurisprudencial no vigente, de esta Sala o de la Sala Constitucional, para la fecha de presentación de la demanda, o b) Que se aplique un criterio contrario a la doctrina y jurisprudencia de esta Sala o de la Sala Constitucional, dado su carácter de orden público, al estar íntimamente ligados a la violación de las garantías constitucionales del derecho de petición, igualdad ante la ley, debido proceso y derecho a la defensa, la Sala tomará su decisión tomando en cuenta la influencia determinante del mismo de lo dispositivo del fallo y si éste incide directamente sobre la sustanciación del proceso o sobre el fondo y en consecuencia aplicará como correctivo, ya sea LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA o la CASACIÓN PARCIAL o TOTAL, según lo amerite el caso, en una interpretación de la ley en forma estable y reiterativa, para una administración de justicia idónea, responsable, con transparencia e imparcialidad, EVITANDO CUALQUIER REPOSICIÓN INÚTIL QUE GENERE UN RETARDO Y DESGASTE INNECESARIO DE LA JURISDICCIÓN, conforme a lo señalado en los artículos 2, 21, 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que adoptan un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela judicial efectiva de los derechos, de forma equitativa, sin formalismos inútiles, en un proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia. Así se declara . (Destacados de lo transcrito).-
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
-I-
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 6 del Código Civil, 3 y 38 del Decreto N° 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por falta de aplicación, con base en la siguiente fundamentación:
Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 del citado código, denuncio la violación por parte de la recurrida del artículo 6° del Código Civil y de los artículos 3° y 38 ° del Decreto № 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dictado por el ciudadano Presidente de la República NICOLÁS MADURO MOROS, con vigencia desde el 23 de mayo de 2014, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial № 40.418 por falta de aplicación, lo cual fue determinante en lo dispositivo de la sentencia aludida, según la siguiente argumentación:
Honorables Magistrados, de las actas de mérito que conforman el expediente tanto de la primera instancia como de la segunda instancia, se puede establecer con meridiana claridad, que uno de mis alegatos que resultan de capital importancia tanto en la contestación de la demanda, como también en mi escrito de informes ante el Tribunal de Alzada, lo fue la afirmación categórica y demostración a través de documentales contentivos de contratos de arrendamiento sobre el inmueble de mi propiedad objeto de esta demanda, de la falta de cualidad del demandante JUAN LUIS GOIS CAIRES para interponer su ilegal pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, por carecer precisamente de la titularidad del derecho material a la preferencia ofertiva determinada por la Ley, que tiene la arrendataria sociedad mercantil AMERICAN MOTOR.C.A, contrato de promesa bilateral que suscribimos bajo el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, en contravención e inobservancia de la Legislación que regula la materia, concretamente a la venta de un inmueble cedido en arrendamiento, como es el caso que nos ocupa, pretendiendo el demandante la entrega material del inmueble destinado a uso comercial, libre de cualquier tercer arrendatario, tal como se desprende del libelo de la demanda, en la parte referida a las obligaciones del promitente vendedor en su literal "c) entregar el inmueble totalmente saneado, en perfecto estado de conservación, libre de cualquier tercer arrendatario o de persona que por cualquier título ocupe el inmueble" violando normas expresas de la Ley, no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de particulares lo que trae como consecuencia, que las mismas no pueden relajarse ni modificarse, ya que son normas de estricto orden público contenidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, normas jurídicas que son precisamente objeto de mi delación por falta de aplicación, que copiadas textualmente en el orden respectivo y que de manera imperativa establecen lo siguiente:
omissis
Honorables Magistrados, consta en la motiva de la sentencia recurrida folios 161 y 162 de la Pieza II, lo que a continuación se trascribe:
"Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Marcados con las letras "F", "G" y H", contratos de arrendamiento celebrados entre el demandado CESAR ARTURO SUAREZ FINOL y la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR C.A., sobre el inmueble objeto del presente juicio debidamente autenticados los cuales se aprecian al no haber sido impugnados por la parte a quien le fueron opuestos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil quedando evidenciada la relación contractual existentes entre los referidos sujetos sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda lo cual será objeto de análisis a los fines de determinar la falta de cualidad activa alegada por el demandado en base a dichas documentales y del principio de comunidad de la prueba. Así se precisa. Demandado:
Conjuntamente con su escrito de contestación documento autenticado el 04 de junio de 1998, ante la Notaría Pública Sexta de Chacao bajo el № 03, Tomo 87, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado CESAR ARTURO SUAREZ FINOL y la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR C.A., sobre el inmueble objeto del presente juicio el cual se aprecia al no haber sido impugnados por la parte a quien le fue opuesto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciada la relación contractual existentes entres los referidos sujetos sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda lo cual será objeto de análisis a los fines de determinar la falta de cualidad activa alegada por el demandado. Así se precisa".
En mi escrito de contestación a la demanda, folios 154 al 157 reiterado en mis informes ante el Tribunal de Alzada, al respecto de la falta de cualidad que promoví contra mi demandante, alegué:
omissis...
"Demostrado documentalmente la certeza de mi aseveración, solo me resta alegar, que el contenido de esos cuatro (4) contratos de arrendamiento le sustraen la cualidad al actor para demandarme en cumplimiento de contrato porque tal aspiración del demandante, no solamente es improcedente según establecen los artículos 1, 6 y 14, del Código Civil, sino que también transgrede norma de estricto orden público contenida en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial emanada de la Presidencia de la República que consagra además la nulidad de todo acuerdo o estipulación que implique renuncia disminución o menoscabo de estos derechos y del articulo 38 eiusdem en su encabezamiento que copiados en el orden respectivo, así señalan:
"ARTÍCULO 1°.- La Ley es obligatoria desde su publicación en GACETA OFICIAL o desde la fecha posterior que ella misma indique.
"ARTÍCULO 6°.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios de particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.
"ARTÍCULO 14°.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad.
"ARTÍCULO 3°.- Los derechos establecidos en el presente Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
ARTICULO 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
De esta manera, queda documentalmente demostrado que el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, se encuentra absolutamente desprovisto de la cualidad activa para intentar la demanda, ya que nunca ha sido arrendatario del inmueble tantas veces determinado y aludido, para demandarme por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, violando el derecho de ejercer ese tipo de acción, a la única arrendataria que he tenido, como lo es la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A, condición que nació a favor de ésta mucho antes del otorgamiento del nulo contrato de opción de compra venta, redactado y visado por la abogada CESARINA DA CORTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 44.937, que lo hizo por orden y cuenta de la precitada empresa arrendataria, todo lo cual, solicito, respetuosamente, sea declarado, con las consecuencias que ello comporta.
La sentencia recurrida, en los folios 173 y 175, ambos inclusive para declarar SIN LUGAR la defensa perentoria por falta de cualidad activa que opuse en mi escrito de contestación de la demanda, al respecto, así decidió:
omissis
Capítulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 11 de agosto de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda incoada, siendo menester resolver previamente al fondo de la controversia, los alegatos esgrimidos por la parte recurrente en su escrito de informes y así observamos lo que sigue:
VI.I De la falta de cualidad activa:
Sostuvo la parte demandada recurrente que el actor JUAN LUIS GOIS CAIRES, carece de legitimidad activa para intentar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, toda vez que nunca ha sido arrendatario del inmueble violando en consecuencia el derecho que tiene la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., quien si es arrendataria del inmueble mucho antes del otorgamiento del contrato de compra venta el cual es nulo conforme a las normas de orden publico contenidas en el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Para resolver se observa:
La legitimatio ad causam alude a quién tiene derecho por determinación de la ley para que en condición de demandante se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, lo cual se resume, en palabras del procesalista Jaime Guasp en "...la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso". (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
...omissis...
En segundo lugar y respecto al hecho de que antes de celebrarse el contrato de opción de compra venta el inmueble había sido arrendado a la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., se advierte que, si bien nuestra Ley Sustantiva Civil y demás Leyes especiales que rigen la materia otorgan al arrendatario la acción para enervar la venta del inmueble arrendado que no le hubiese sido ofrecido, se trata de una acción autónoma -retracto legal arrendaticio o preferencia ofertiva- que debe ser ejercida por aquel que considere que ostentaba tales derechos con preferencia al comprador, de tal manera que, al no constar en autos el ejercicio de tal acción es evidente entonces que la nulidad que alude el recurrente no constituye per se y menos aun sin haberse decretado la falta de cualidad por quien hoy pretende el cumplimiento de la opción de compra venta que fuese ofrecido.
En otras palabras, no obstante de que el inmueble ofrecido en venta se encontrare arrendado a una persona distinta a los promitentes compradores como lo es la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., ello no es óbice para considerar axiomáticamente nula dicha opción, pues ésta depende del ejercicio de la acción y lógicamente de su desenlace el cual se encuentra supeditado a varios requisitos de procedencia, por tanto, tal argumento no sustenta el hecho de que el contrato sea nulo y por ello el actor no tenga cualidad activa para intentar la presente demanda. Así se decide".
Honorables Magistrados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la procedencia de la falta de cualidad, ha dejado claramente sentado en sentencia dictada en fecha 28 de abril de 2009, Expediente № 07 1674, caso Alfredo Antonio Jaimes, Francisco Javier Jaimes y Gladys Guadalupe Cañizales Jaimes, bajo la ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAZZ, lo siguiente:
"En virtud a la estrecha vinculación que existe entre la cualidad o legitimación a la causa y los derechos constitucionales a la acción, defensa y jurisdicción, esta Sala Constitucional ha sostenido que la falta de este presupuesto procesal de la sentencia de mérito constituye un vicio que conculca al orden público y, por tanto, debe ser atendido y subsanado de oficio por los juzgadores. Así, a ese respecto, ha sostenido lo siguiente:
La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto "Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad", quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público v a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social"
Honorables Magistrados, es innegable que si la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., siempre ha sido la arrendataria del inmueble de mi propiedad y el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES nunca ha sido arrendatario del mismo inmueble de mi propiedad, lo consecuente era que la recurrida considerara y declarara la falta de cualidad del demandante, y que el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta demandada en cumplimiento, otorgado en fecha 16 de mayo de 2000 con posterioridad al inicio de la relación arrendaticia con la mencionada sociedad mercantil AMERICAN MOTOR.C.A, que se verificó el 04 de junio de 1998, carece de causa licita, y por lo tanto transgredió normas de estricto orden público al violentar el derecho que a tal empresa le corresponde ante cualquier tercero, resultando la opción de compra venta de marras viciada de nulidad absoluta, según lo establecen los artículos 6o del Código Civil y por disposición expresa contenida en los artículos 3 ° y 38 0 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la vez que desacató injustificadamente la sentencia ° 516, con carácter vinculante, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia de la Magistrada Dra. GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO, Expediente № 14-0185, de fecha 29 de mayo de 2014, en solicitud de Revisión Constitucional de la decisión dictada el 13 de marzo de 2012, por la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, que declaró SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por el solicitante contra el fallo dictado el 12 de abril de 2010, por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, interpuesta por el abogado José Francisco Santander López, titular de la cédula de identidad № V-6-549.814 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el № 29.664, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Rodrigo Herrera Torres y María Del Socorro LLanos de Herrera, caso similar al que hoy nos ocupa, en la cual se dejó claramente determinado lo siguiente:
... omissis...
"Efectivamente, la Sala pudo advertir que el juez ofreció varías razones para declarar la nulidad de la opción de compra suscrita entre los actores y los terceros -documento este inserto en bajo el nro. 77, tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del extinto Distrito Federal- así se observa que el juez ad quem estableció lo siguiente:
'...En cuanto a la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, la normativa que regula la materia, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
...La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario....
Por otra parte el artículo 44 de la citada Ley Especial dispone:
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha modificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación
Asimismo, el artículo 7 eiusdem preceptúa:
Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos
Del análisis de las normas supra citadas y de su aplicación al caso sub-examine, considera quien aquí se pronuncia que la parte codemandada ciudadanos MARÍA LUISA LUQUE, GABRIEL ANTONIO GIANI LUQUE, XAVIER GIANI LUQUE y DIEGO GIANI LUQUE, para la obtención de ¡a preferencia ofertiva, ya que ha ostentado el carácter de arrendatario del inmueble durante más de dos (2) años y porque siempre se ha encontrado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, según se desprende de autos; la parte actora en el juicio principal ciudadanos RAÚL RIVAS GARANTON y LIGIA DÍAZ DE RIVAS en ningún momento notificaron á la parte demandada en el juicio principal ciudadanos MARÍA LUISA LUQUE, GABRIEL ANTONIO GIANI LUQUE, XAVIER GIANI LUQUE y DIEGO GIANI LUQUE, su voluntad de vender el inmueble, ni por documento auténtico como exige la ley, ni por ninguna otra vía y en consecuencia, por aplicación del citado artículo 7, todos los documentos fundamentales de la tercería, los cuales fueron otorgados en menoscabo del derecho de preferencia ofertiva que como arrendataria le corresponde a la parte demandada, se encuentran viciados de nulidad por disposición expresa de la ley. Y así se decide.'. (Negritas de la Sala).
Como puede advertirse de lo anterior, el juez ad quem soportó su decisión de nulidad de los documentos fundamentales de la tercería -opción de compraventa suscrita entre los actores y los terceros-, entre otras razones, por cuanto los '...ciudadanos RAÚL RIVAS GARANTON y LIGIA DÍAZ DE RIVAS en ningún momento notificaron a la parte demandada en el juicio principal ciudadanos MARÍA LUISA LUQUE, GABRIEL ANTONIO GIANI LUQUE, XAVIER GIANI LUQUE y DIEGO GIANI LUQUE, su voluntad de vender el inmueble, ni por documento auténtico como exige la ley, ni por ninguna otra vía y en consecuencia, por aplicación del citado artículo 7, todos los documentos fundamentales de la tercería, los cuales fueron otorgados en menoscabo del derecho de preferencia ofertiva que como arrendataria le corresponde a la parte demandada, se encuentran viciados de nulidad por disposición expresa de la ley...'. "
...Omissis...
Lo cual determina que deben prevalecer y ser respetados los derechos consagrados en beneficio del arrendatario, lo que comprende el derecho a seguir ocupando el inmueble y la preferencia para comprar éste último, tal como lo estableció el juez de la recurrida, derechos éstos que no podrán ser vulnerados, por lo que ninguna venta sobre el inmueble ni su registro podrían celebrarse sin que se haya respetado al a arrendatario ese derecho". (Negrillas y subrayado míos).
Ciudadanos Magistrados, como es de su conocimiento, la Sala Constitucional en sus Motivaciones para Decidir expresó lo siguiente:
...Omissis...
"En el caso sub examine se pretende la revisión de la actuación judicial que expidió la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal, el 13 de marzo de 2012, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de los terceros intervinientes, los ciudadanos Rodrigo Hernán Herrara Torres y María del Socorro Llanos de Herrera contra la sentencia del 12 de abril de 2010, emanada del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y condenó al recurrente al pago de las costas procesales derivadas de la interposición del referido recurso.
...Omissis...
Al respecto, esta Sala observa que la apreciación realizada por la Sala de Casación Civil en la sentencia objeto del presente análisis, no le permite a esta Sala Constitucional verificar ningún desconocimiento absoluto de algún precedente dictado por esta Máxima Instancia, ni la indebida aplicación de una norma constitucional o un error grotesco en su interpretación, por el contrario, en el proceso en cuyo marco se dictó la sentencia respecto de la cual fue requerida revisión, la referida Sala efectuó un estudio expreso de los instrumentos documentales y actos del proceso, siendo pronunciada la sentencia en perfecta armonía normativa y sin que se hubiese producido vulneración alguna a derechos o principios constitucionales, o contrariado algún criterio que de forma vinculante hubiese establecido esta Sala Constitucional, pues la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal actuó ajustado a derecho y dentro de los límites que fijan su competencia".
Honorables Magistrados, la recurrida a mi solicitud formal de nulidad del documento fundamental de la demanda, hecha en mi escrito de informes, folios 69 al 86, propiamente de la promesa bilateral de opción de compra venta, también dejó de aplicar injustificadamente, la desarrollada doctrina que tiene esta honorable Sala de Casación Civil con relación a la noción de orden público, que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada, la cual se reitera conforme a sentencia № RC.01342 dictada en fecha 15 de noviembre de 2004, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Tulio Álvarez Ledo, que me permito transcribir parcial y textualmente, en los términos siguientes:
...omissis...
"No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contravienen las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre nulidad absoluta y nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratante o a un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob.Cit. P.18). (López Herrera, Francisco "La nulidad de los contratos en la legislación Civil de Venezuela) Caracas 1952, p. 13).
...omissis...
"En otra parte de su obra agrega:
Por consiguiente, la nulidad absoluta es la "...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses de orden público o las buenas costumbre y a menos que la misma Ley indique que es otra sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue..." (Ob. Cit. P. 93). Sus características son: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que ese contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Pude ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca. (Maduro Luyando, Eloy: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Fondo Editorial Luis Sanojo, Caracas 1967, p, 596)".-
Normas infringidas por la Recurrida
Tal forma de sentenciar, incurriendo en violación al orden público comporta por parte de la recurrida una falta de aplicación del artículo 6 del Código Civil y de la normas jurídicas expresas contenidas en los artículos 3 y 38 del Decreto № 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dictado por el ciudadano Presidente de la República NICOLÁS MADURO MOROS, con vigencia desde el 23 de mayo de 2014, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial № 40.418 por falta de aplicación, lo cual fue determinante en lo dispositivo de la sentencia aludida, normas jurídicas que copiadas textualmente en el orden respectivo, rezan lo siguiente:
omissis
Trascendencia de la denuncia en la suerte de la controversia.
Como ya he explicado detalladamente, la titularidad del Derecho a la Preferencia Ofertiva ante cualquier tercero por determinación de la Ley, solamente está en cabeza de mi única arrendataria del inmueble determinado en autos, el cual es de mi propiedad, la sociedad de comercio denominada AMERICAN MOTOR, C.A., ampliamente identificada en este proceso y por consecuencia directa, forzosa, mi demandante, ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, ya identificado en autos, carece del aludido derecho material y por ende de la cualidad activa que en forma equívoca ha pretendido ejercer a través de este juicio, siendo cierto que él solamente es un tercero en la comentada relación arrendaticia.
La recurrida de haber aplicado cabal y correctamente las normas jurídicas precitadas tenía que haber declarado, aún de oficio, la inadmisibilidad de la demanda.
Normas que la Recurrida debió aplicar y no hizo.
El fallo impugnado ha debido aplicar los artículos 6 del Código Civil y de las normas expresas contenidas en los artículos 3 y 38 del Decreto № 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dictado por el ciudadano Presidente de la República NICOLÁS MADURO MOROS, con vigencia desde el 23 de mayo de 2014, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial № 40.418 por falta de aplicación, lo cual fue determinante en lo dispositivo de la sentencia aludida. La recurrida de haber aplicado las precedentemente normas jurídicas expresas, debió declarar la inadmisibilidad de la demanda, vicio en que también incurrió la sentenciadora del tribunal de la causa.
Ciudadanos Magistrados, por las precedentemente razones señaladas, respetuosamente solicito que la presente denuncia sea declarada procedente....
Para decidir, la Sala observa:
Como puede apreciarse de la anterior transcripción, tenemos que la recurrente denuncia la violación de los artículos 6 del Código Civil y 3 y 38 del Decreto N° 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por falta de aplicación aduciendo que existe la falta de cualidad del demandante Juan Luis Gois Caires para interponer su ilegal pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, por carecer precisamente de la titularidad del Derecho material a la preferencia ofertiva determinada por la Ley, que tiene la arrendataria sociedad mercantil AMERICAN MOTOR.C.A. .
En este sentido, esta Sala en innumerables oportunidades ha definido en qué consiste el vicio de falta de aplicación denunciado, indicando que el mismo se produce cuando se niega la existencia o la vigencia de una norma dispuesta para resolver el conflicto. Asimismo esta Sala se ha pronunciado de manera reiterada, al señalar que ( ) si la denuncia está referida al vicio de falta de aplicación de una norma jurídica, es porque ésta, aún cuando regula un determinado supuesto de hecho, se niega su aplicación o subsunción en el derecho, bien porque el juez la considera inexistente, o por desconocimiento de su contenido, o porque presume que no se encontraba vigente, aún cuando ella estuviese promulgada o no hubiese sido derogada. Esta omisión conduce a la violación directa de la norma, pues, bajo este supuesto, la situación sometida a conocimiento, ha debido ser decidida de conformidad con el precepto legal que efectivamente planteaba la solución y que el juez respectivo no aplicó . (Cfr. Fallos N° RC-132, de fecha 1° de marzo de 2012, expediente N° 2011-299, caso Eli Lilly and Company contra Laboratorios Leti S.A.V. y otros citada en sentencia N° RC-290, de fecha 5 de junio de 2013, expediente N° 2012-697, caso: Blanca Bibiana Gámez contra Herederos desconocidos de José Ramón Vivas Rojas y otras; ratificada en sentencias N° RC-092, de fecha 15 de marzo de 2017, expediente N° 2016-508, caso: Zully Alejandra Farías Rojas contra Enilse Matilde Rodríguez González; RC-508, de fecha 28 de julio de 2017, expediente N° 2017-143, caso: Anisorely Colombo Bolívar contra Inversiones del Futuro para la Familia, C.A., y RC-584, de fecha 14 de agosto de 2017, expediente N° 2017-127, caso: Gabriel Dos Ramos Yumare contra José Aurelio Romero Caballero, estos últimos bajo la ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión).
Así pues, tenemos que los delatados artículos 6 del Código Civil y 3 y 38 del Decreto N° 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, presuntamente infringidos por la alzada por falta de aplicación, estatuyen expresamente lo siguiente:
Del Código Civil:
Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.
Del Decreto N° 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
"Artículo 3°.- Los derechos establecidos en el presente Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas".
"Articulo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros".
Ahora bien, acerca de lo denunciado por la recurrente, esta Sala estima pertinente transcribir un extracto de la sentencia recurrida, correspondiente a la resolución que se le dio a la causa, a los fines de evidenciar o no lo delatado, en tal sentido el ad quem expresó lo siguiente:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 11 de agosto de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda incoada, siendo menester resolver previamente al fondo de la controversia, los alegatos esgrimidos por la parte recurrente en su escrito de informes y así observamos lo que sigue:
VI.I De la falta de cualidad activa:
Sostuvo la parte demandada recurrente que el actor JUAN LUIS GOIS CAIRES, carece de legitimidad activa para intentar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, toda vez que nunca ha sido arrendatario del inmueble violando en consecuencia el derecho que tiene la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., quien si es arrendataria del inmueble mucho antes del otorgamiento del contrato de compra venta el cual es nulo conforme a las normas de orden publico contenidas en el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Para resolver se observa:
La legitimatio ad causam alude a quién tiene derecho por determinación de la ley para que en condición de demandante se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, lo cual se resume, en palabras del procesalista Jaime Guasp en la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso. (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
El autor Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.
Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar, tratándose pues de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión para poder proveer sobre la petición en ella contenida, sobre lo cual, el autor antes citado señala:
Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga. (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539).
En conclusión, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante.
Expuesto lo anterior, entiende esta Alzada que la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada, radica primeramente en el hecho de que el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, debió intentar la demanda conjuntamente con su socio FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO; y en segundo lugar, en que el inmueble objeto del presente juicio, antes de celebrarse el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, había sido arrendado a la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., por tanto, en razón del recurrente el contrato de opción resulta manifiestamente nulo careciendo en consecuencia el actor de cualidad para intentar la demanda.
Así las cosas se observa respecto a que el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, debió intentar la demanda conjuntamente con su socio el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, que de la clausula tercera del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, se desprende que los promitentes compradores, además de comprometerse a comprar el inmueble, dejaron establecido que su ejecución podría ser ejercida conjunta o separadamente por cualquiera de ellos, por tanto, siendo además que la pretensión del actor tiene por objeto el cumplimiento de dicho contrato en su totalidad, lo cual no afecta la condición del otro opcionante, por el contrario, persigue su incremento patrimonial, es evidente entonces que el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, si tiene cualidad para intentar la presente demanda. Así se decide.
En segundo lugar y respecto al hecho de que antes de celebrarse el contrato de opción de compra venta el inmueble había sido arrendado a la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., se advierte que, si bien nuestra Ley Sustantiva Civil y demás Leyes especiales que rigen la materia otorgan al arrendatario la acción para enervar la venta del inmueble arrendado que no le hubiese sido ofrecido, se trata de una acción autónoma -retracto legal arrendaticio o preferencia ofertiva- que debe ser ejercida por aquel que considere que ostentaba tales derechos con preferencia al comprador, de tal manera que, al no constar en autos el ejercicio de tal acción es evidente entonces que la nulidad que alude el recurrente no constituye per se y menos aun sin haberse decretado la falta de cualidad por quien hoy pretende el cumplimiento de la opción de compra venta que fuese ofrecido.
En otras palabras, no obstante de que el inmueble ofrecido en venta se encontrare arrendado a una persona distinta a los promitentes compradores como lo es la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., ello no es óbice para considerar axiomáticamente nula dicha opción, pues ésta depende del ejercicio de la acción y lógicamente de su desenlace el cual se encuentra supeditado a varios requisitos de procedencia, por tanto, tal argumento no sustenta el hecho de que el contrato sea nulo y por ello el actor no tenga cualidad activa para intentar la presente demanda. Así se decide. (Resaltado de la Sala)
De lo anteriormente transcrito, aunado a la enrevesada exposición de la recurrente, se evidencia que la denuncia va dirigida al planteamiento de la falta de cualidad del actor parar activar el aparato jurisdiccional, y siendo la misma un presupuesto de existencia de la acción, la Sala procedió a la revisión de todas las actas que conforman el expediente y observó que la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., no intentó, tal y como lo sostuvo la recurrida, la acción para enervar la venta del inmueble arrendado que no le hubiese sido ofrecido, se trata de una acción autónoma -retracto legal arrendaticio o preferencia ofertiva- que debe ser ejercida por aquel que considere que ostentaba tales derechos con preferencia al comprador por lo cual no nos encontramos frente a la existencia de las hipótesis abstractas previstas en las normas denunciadas como infringidas por falta de aplicación, es decir, por lo que no eran las llamadas a resolver el caso de marras. Así se establece.
Con base en lo anterior, esta Sala declara improcedente la denuncia por infracción de los artículos 6 del Código Civil y 3 y 38 del Decreto N° 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
-II-
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 1977 del Código Civil, por errónea aplicación, con base en la siguiente fundamentación:
Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 del citado código, denuncio la violación por parte de la recurrida del artículo 1.977 del Código Civil, por errónea aplicación lo cual fue determinante en lo dispositivo de la sentencia aludida.
Honorables Magistrados, la norma jurídica precedentemente denunciada como infringida, viola la disposición expresa contenida en el encabezamiento del referido artículo 1.977 del Código Civil, que copiada a la letra, reza lo siguiente:
omissis
Ahora bien la sentencia recurrida, folios 175 al 177 ambos inclusive, aplicó falsamente la norma jurídica contenida en el artículo 1.977 del Código Civil, al considerar y establecer lo siguiente:
omissis
Honorables Magistrados, esta misma Sala de Casación Civil ha dejado claramente determinado en nutrida doctrina con relación al artículo 1.977 del Código Civil fundamentalmente a la correcta interpretación en lo que se refiere a las acciones reales y las acciones personales, y con relación al tema que nos ocupa, en sentencia de reciente data de fecha 26 de octubre de 2017, sentencia № RC.000662, Expediente № AA20-C-2017-000381, estableció claramente:
omissis
De los textos transcritos se colige, conforme con el ordenamiento jurídico vigente y la desarrollada doctrina de esta Sala, que el caso sub iudice, como quiera que se trata de una acción de nulidad absoluta del contrato de venta con reserva de dominio, de dicho contrato se deriva un vínculo jurídico entre dos personas, el vendedor demandante en el presente caso y el comprador, que decidieron celebrarlo bajo las estipulaciones contenidas en el mismo, y en consecuencia, los derechos contenidos o derivados de dicho contrato son personales y las acciones para reclamar o garantizar dichos derechos, están referidas a acciones personales; como quiera que las mismas se originan para exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas a través del contrato bajo estudio, en el caso concreto de dar y hacer, tales como materializar el pago del bien inmueble, la tradición, entre otros, entendiéndose que es personal, como fuera indicado previamente, "...por qué nace de una obligación puramente de la persona (por oposición de la cosa) y se da contra la obligada o su heredero .
Honorables Magistrados, ciertamente como lo indica la sentencia recurrida, la opción de compra no fue perfeccionada, ni se demostró durante su vigencia, ningún acto válido de ejercicio de la opción, ninguna manifestación de voluntad que de manera indubitable permitiera conocer la intención del demandante de concretar la negociación prometida, condición suspensiva que al no cumplirse, no nace la obligación sanear el inmueble con el único propósito de suministrarle las solvencias al promitente comprador para la redacción y tramite del documento definitivo ante el Registro respectivo, debido a que el promitente comprador no cumplió con la condición suspensiva contemplada en la cláusula tercera del contrato, como lo es el acontecimiento Muro e incierto de ejercer la opción de compra, ya que no se verificó ninguna notificación como se había pactado contractualmente y que era su obligación contraída en las cláusulas séptima y octava del contrato, que es Ley entre las partes, como tampoco se verificó en juicio, alguna conducta del demandante inherente a cumplir con su obligación de impulsar todas las actuaciones tendentes a concretar la negociación, esto es, la redacción del documento definitivo de venta, el tramite y posterior presentación en la oficina registral, y lo más importante, el pago del dinero , bien sea a través de una oferta real y deposito en el tribunal o una comunicación tempestiva participando en forma indubitable la disponibilidad del dinero dentro del plazo de la opción, que feneció inexorablemente el 16 de mayo de 2004.
omissis
Honorables Magistrados, si el sentenciador de la recurrida no hubiese aplicado falsamente la norma jurídica contenida en el artículo 1.977 del Código Civil esto es, haber considerado y decidido que el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta entre el demandante y mi persona era de carácter real, tomando como fundamento la aplicación de la sentencia № 878 Expediente №14-0662 de la Sala Constitucional desvirtuando su contenido, y por consecuencia de ello consideró que la prescripción de la acción era veinte añal, entonces a contrapelo, en correcta aplicación de dicha norma, debió haber considerado y decidido que ese contrato era de carácter personal y las acciones para reclamar o garantizar dichos derechos, están referidos a acciones estrictamente personales , ya que las mismas se originan para exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas a través del contrato lo que se traduce en una obligación de hacer pactada en el contrato, específicamente en las cláusulas tercera y séptima suscrito entre las partes litigantes y por ende la prescripción de la acción de cumplimiento de ese contrato interpuesta en mí contra es decenal y así hubiese proferido su sentencia en consonancia cabal no solamente con la norma jurídica contenida en el artículo 1.977 del Código Civil, sino también con las trascritas, parcialmente, sentencias de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, a que se ha hecho referencia en este escrito de formalización del recurso de casación.
Norma Jurídica Infringida por La Recurrida
El sentenciador de la recurrida con la establecida forma de fallar, incurrió en franca violación de la norma jurídica contenida en el artículo 1.977 del Código Civil, esto es, que erróneamente consideró que el contrato demandado en cumplimiento era de carácter real, con lo cual es forma también falsa aplicó a la acción deducida la prescripción veinte añal y con ello en grave detrimento de mis derechos y razones legales, declaró CON LUGAR la demanda incoada en mi contra, condenándome también al pago de las costas procesales, por una parte; y, por la otra desacató la sentencias con carácter vinculantes al tema, establecidas por la Sala Constitucional del Alto Tribunal, ya referidas en la oportunidad de la contestación a la demanda, y que respetuosamente reitero en este escrito de formalización.
Trascendencia de la denuncia en la suerte de la controversia.
Como anteriormente he sostenido, la errónea aplicación del artículo 1.977 del Código Civil, trascendió al dispositivo del fallo recurrido, lo que fue determinante en las resultas negativas para mi en este proceso.
Norma Jurídica que La Recurrida ha debido aplicar correcta y cabalmente y no hizo.
El sentenciador de la recurrida en este caso, indefectiblemente por todas las razones de hecho y de derecho por mi esgrimidas detalladamente, teniendo a la mano sentencias vinculantes de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, como también sentencias también aleccionadoras y diáfanas, sentadas por la Sala de Casación Civil del Alto Tribunal, debió aplicar cabalmente y no erróneamente como lo hizo, la norma jurídica contenida en el artículo 1.977 del Código Civil, con lo cual, forzosamente, tendría que establecer el carácter personal de la acción deducida y por consecuencia lógica y legal, establecida en el citado artículo y código que en mi comentado caso operó la prescripción decenal de tal acción, con lo cual devenía la declaratoria SIN LUGAR de la demanda y la condenatoria en costas a la parte demandante.
Ciudadanos Magistrados, por las precedentemente razones señaladas, respetuosamente solicito que la presente denuncia sea declarada procedente (Resaltado de la Sala)
Para decidir, la Sala observa:
Como puede apreciarse de la anterior transcripción, tenemos que la recurrente denuncia que la violación del artículo 1977 del Código Civil, por errónea aplicación aduciendo que el ad quem consideró que el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta entre el demandante y mi persona era de carácter real .
En atención a la anterior delación, esta Sala advierte que la recurrente confunde el vicio de errónea aplicación con la errónea interpretación de una norma jurídica, pues no existe el vicio de errónea aplicación en casación y en relación con ello la Sala en Fallo N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190, caso Mario Pineda Ríos contra Condominio de Residencias Torre Europa, Torre III, ha expresado lo siguiente:
Esta Sala considera necesario advertir al recurrente, en cuanto a la errónea aplicación, que la correcta formulación de los vicios susceptibles de ser denunciados al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, exige a los justiciables cumplir con la carga de sustentar debidamente el escrito de formalización de conformidad con la técnica exigida en esta sede casacional.
En efecto, el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, prevé los errores de juzgamiento que puede cometer el juez al dictar su decisión, sea por i) errónea interpretación, ii) falsa aplicación, iii) falta de aplicación o iv) violación de una máxima de experiencia.
Ahora bien, estos quebrantamientos de ley consisten en: a) error de derecho propiamente dicho, que se verifica en la interpretación y aplicación de las normas sustantivas o adjetivas para resolver el asunto debatido; b) el error de derecho al juzgar los hechos, que comprende la infracción de las normas que regulan: b.1) el establecimiento de los hechos, b.2) la apreciación de los hechos, b.3) el establecimiento de las pruebas, y b.4) la apreciación de las pruebas; y, c) los errores de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos, que conducen por vía de consecuencia a un error de derecho, que son los tres casos de suposición falsa previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil: c.1) atribuir a un acta o instrumento del expediente menciones que no contiene, c.2) establecer hechos positivos y precisos con pruebas que no existen, y c.3) fijar hechos con pruebas inexactas. (Vid sentencia de fecha 1 de agosto de 2006, caso: Aguas de Portuguesa C.A., contra Luís Antonio Gallardo).
En ese sentido, esta Sala considera indispensable distinguir los supuestos bajo los cuales proceden los vicios de errónea interpretación y falta de aplicación, toda vez que, de la denuncia formulada por errónea aplicación pareciera que el recurrente confunde los requisitos de uno y otro tipo, pues los trata indistintamente. Efectivamente, éste hace una combinación de los mismos, sin advertir la importancia dada a la correcta formulación y respaldo de los vicios formulados; al respecto, es de advertir que toda denuncia de forma o fondo debe ser planteada en forma clara y adecuada siguiendo la técnica exigida en casación.
Por tanto, en cuanto al error de interpretación de una norma, se debe partir por afirmar que ésta se compone por un supuesto de hecho y una consecuencia jurídica, así el error en este caso se comete frecuentemente al determinar los casos abstractos que puede abarcar un supuesto. De allí que, el vicio se produce cuando el juez incluye casos abstractos no comprendidos en la norma que se analiza, de manera que el error de interpretación se produce no porque se hayan establecido mal los hechos o por que exista error al calificarlos, sino porque el supuesto de hecho considerado abstractamente se interpretó de manera errada, subsumiendo casos no comprendidos en la norma. Asimismo, el error de interpretación puede producirse, específicamente en la consecuencia jurídica, en cuyo caso esto conduciría a que si bien la norma aplicada es la destinada a regir la cuestión resuelta, la misma ha sido mal interpretada.
Por otra parte, la falta de aplicación de una norma consiste fundamentalmente en el error cometido en relación a la vigencia de una norma, es decir cuando se aplique una norma que no esté vigente, o se le niegue aplicación y vigencia a una que lo esté. Este caso de vicio se presenta naturalmente cuando, en virtud de la entrada en vigor una norma jurídica y en los casos de conflicto temporal de la ley. En todo caso, cuando el juez no diga nada de una regla legal que debió tomar en cuenta al elaborar la premisa mayor de su sentencia, se produce el vicio de falta de aplicación.
Lo anteriormente expresado, pone de manifiesto que el recurrente al realizar una denuncia como la que se examina, desconoce en primer término, los vicios que pueden ser alegados a través del recurso por errores de juzgamiento. Asimismo, deja de lado las características y naturaleza del procedimiento por ejecución de hipoteca. No obstante, esta Sala, a pesar del error en la calificación del vicio denunciado por el formalizante, pasa a examinar la denuncia bajo el supuesto de falsa aplicación, específicamente del artículo 663 del Código de Procedimiento Civil .
Despejado lo anterior, tenemos que esta Sala, en innumerables oportunidades ha definido en qué consiste el vicio de error de interpretación de una norma jurídica expresa, se produce en la labor de juzgamiento de la controversia especialmente por la falta que puede cometer el juez al determinar el contenido y alcance de una regla que fue correctamente elegida y aplicada para solucionar el conflicto surgido entre las partes, bien sea en la hipótesis abstractamente prevista en la norma o en la determinación de sus consecuencias jurídicas, esto es cuando no le da a la norma su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido . (Cfr. Fallos N° RC-159, de fecha 6 de abril de 2011, expediente N° 2010-675, caso De María Raggioli contra Centro Inmobiliario, C.A. y otro; y RC-203, de fecha 21 de abril de 2017, expediente N° 2016-696, caso Alexis da Motta Piñero contra José Méndez Hernández y otros, este último bajo la ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión).
De igual modo, la errónea interpretación de un precepto legal -ex definitione-, sólo se produce con respecto a aquellas normas que hayan sido aplicadas por el juez para resolver la controversia, al darle un alcance distinto al que de las mismas dimana. (Cfr. Fallos N° RC-556, de fecha 24 de septiembre de 2013, expediente N° 2013-259, y N° RC-124, de fecha 29 de marzo de 2017, expediente N° 2016-677).-
La moderna y calificada doctrina especializada en la materia, expresa que:
la interpretación errónea de la norma ocurre, en suma, cuando siendo la que corresponde al caso litigado, se le entendió sin embargo equivocadamente y así se aplicó (Murcia Ballén, Humberto; Recurso de Casación Civil, Librería El Foro de la Justicia, Bogotá, Colombia, 1983, pág. 307). (Cfr. Fallo N° RC-118, de fecha 23 de abril de 2010, expediente N° 2009-471, caso: Jorge Enrique Contreras Pabón contra Aura Stella Contreras de Romero y otros).
Así pues, tenemos que él delatado artículo 1977 del Código Civil, presuntamente infringido por la alzada por errónea interpretación, estatuye expresamente lo siguiente:
Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de titulo y de buena fe, y salvo a disposición contraria a la Ley.
El referido artículo contiene la norma que fija el lapso para la prescripción extintiva de las acciones, y en ella el legislador estableció que todas las acciones reales prescriben por veinte años y las personales por diez años.
Ahora bien, acerca de lo denunciado por la recurrente, esta Sala estima pertinente transcribir un extracto de la sentencia recurrida, correspondiente a la resolución que se le dio a la causa, a los fines de evidenciar o no lo delatado, en tal sentido el ad quem expresó lo siguiente:
VI.II De la prescripción extintiva decenal de la acción:
Sostuvo la parte demandada recurrente, que la acción intentada se encuentra prescrita debido a que se trata de un derecho personal cuya exigibilidad comenzó el 16 de mayo de 2004, y que hasta la presente fecha han transcurrido sobradamente 10 años del lapso de prescripción.
Para resolver se observa:
La prescripción, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1952 del Código Civil, es el derecho que tiene todo ciudadano de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo; vale decir, que cuando se opone la prescripción se reconoce la existencia de la obligación, pero se alega el transcurso del tiempo como elemento preponderante de la excepción, al haber considerado el Legislador, que ante la inacción del acreedor durante determinado lapso de tiempo, presupone que al solicitante le ha sido cancelada la deuda -presunción de pago de las prescripciones breves-.
Las justificaciones de la doctrina han sido muy diversas: se ha basado en la renuncia tácita del titular del derecho, en el mantenimiento del buen orden social, en el intento de evitar las dificultades en la prueba de las relaciones jurídicas que se prolongan indefinidamente en el tiempo (probatio diabólica), en la idea de sanción contra el propietario que actúa negligentemente con sus bienes, en la seguridad jurídica que no puede lograrse si las situaciones inciertas se mantienen prolongadamente, siendo necesario que el derecho objetivo ponga fin a las mismas.
Todas ellas son válidas, si bien sólo contemplan aspectos parciales de la institución, en definitiva, lo cierto es que la prescripción, aunque puede dar lugar en ocasiones a situaciones injustas, constituye una necesidad de orden social, pues sin ella se primaría la negligencia en el ejercicio de los derechos. A tal efecto el artículo 1977 del Código Civil, establece: Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez , debiendo en consecuencia establecerse ante qué tipo de acción nos encontramos para ponderar la procedencia de tal medio de defensa y así observamos lo que sigue.
La pretensión del actor tiene por objeto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, específicamente de la cláusula tercera, en la cual se convino vender a los promitentes compradores o a sus mandatarios o cesionarios un bien inmueble ubicado en el Municipio Carrizal del estado Miranda, cuyos linderos y demás especificaciones constan en documento de propiedad de Cesar Suarez Finol de fecha 16 de Septiembre de 1997, bajo el numero 30, Protocolo 1º, tomo 30 del Tercer Trimestre del año 1997).
De lo anterior se colige que la acción intentada persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble, lo que se traduce en la potestad personal que pretende ejercer el actor sobre una cosa, pues, dicho contrato, si bien no se trata de una venta propiamente dicha, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20 de julio de 2015, caso: sociedad mercantil PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., sostuvo al efecto lo que sigue:
la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar...
En el sub iudice, la opción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta no fue perfeccionada de manera voluntaria sino que requirió que el actor interpusiera la demanda que hoy nos ocupa con la finalidad del que fallo que ha de dictarse conmine al demandado a dar cumplimiento, o en su defecto, dicho fallo constituya per se el documento de propiedad del inmueble -ex artículo 531 procedimental-, lo que indefectible denota que nos encontramos en presencia del ejercicio de un derecho real, siéndole aplicable el lapso de prescripción de veinte años, por lo cual, la defensa perentoria de prescripción debe ser declarada sin lugar. Así se decide. (Resaltado de la Sala)
Transcrito lo anterior, esta Sala a los fines de establecer si en el presente caso se trata de un derecho real o un derecho personal, se determina como distinción principal que el derecho real está referido a la potestad personal sobre una o más cosas objeto del derecho; mientras que el derecho personal es el vinculo jurídico entre dos personas, a diferencia del real en que predomina la relación entre una persona y una cosa. (Diccionario Jurídico Elemental. Guillermo Cabanellas de Torres. Pág. 121, 17ª.ed-Buenos Aires: Heliasta. Año 2005).
De igual modo las acciones para reclamar o garantizar tales derechos, están referidas a las acciones reales y acciones personales; siendo que, la primera de ellas son aquellas que ejercita el demandante para reclamar o hacer valer un derecho sobre alguna cosa, con plena independencia de toda obligación personal por parte del demandado; mientras que la segunda son aquellas que se deducirán para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer determinado acto. (Cfr. Fallo N° RC-007, de fecha 31 de enero de 2017, expediente N° 2016-515, caso: Olga Aguado Durand contra Ricardo Antonio Rojas Núñez, bajo la ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión).
La acción real es la nacida de algunos de los derechos llamados reales; esto es, del dominio pleno o menos pleno, de la posesión, de la sucesión hereditaria, de los censos, del usufructo, uso o habitación, de las servidumbres, de la prenda o la hipoteca. Llámense reales estos derechos por qué no afectan a la persona, sino a la acción personal. (Diccionario Jurídico Elemental. Guillermo Cabanellas de Torres. Pág. 19, 17ª.ed-Buenos Aires: Heliasta. Año 2005).
La acción personal es la que corresponde a alguno para exigir de otro el cumplimiento de cualquiera obligación contraída, ya dimane ésta de contrato o de cuasicontrato, de delito, cuasidelito o de la ley; y se dice personal por qué nace de una obligación puramente de la persona (por oposición de la cosa) y se da contra la obligada o su heredero. (Diccionario Jurídico Elemental. Guillermo Cabanellas de Torres. Pág. 18, 17ª.ed-Buenos Aires: Heliasta. Año 2005).
Tales acciones prescriben a saber: las reales por veinte años y las personales por diez años, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título, ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la ley, conforme a lo establecido en el artículo 1977 del Código Civil, antes citado en este fallo.
Establecido lo anterior, esta Sala observa que contrario a lo aducido por el demandado recurrente, la recurrida ofrece un razonamiento lógico, referido a la correcta interpretación de la norma, por cuanto al ser la aplicable para la resolución del thema decidendum, fue interpretada de manera acertada, toda vez que en este caso se desprende, que la demandante intenta su acción (cumplimiento de contrato) basándose en un derecho real el cual viene a ser la relación directa de una persona con una cosa determinada, de la cual aquella obtiene un beneficio; como lo es el inmueble objeto material de litigio.
Con base en lo anterior, esta Sala declara improcedente la denuncia por infracción del artículo 1977 del Código Civil. Así se decide.
-III-
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 ejusdem, se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, con base en la siguiente fundamentación:
Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 del mismo código, denuncio la violación por parte de la recurrida del artículo 12 eiusdem, por falta de aplicación, y la violación de la norma jurídica expresa, para el establecimiento de los hechos, contenida en el artículo 509 ibidem, también por falta de aplicación, al haber incurrido en el análisis parcial de prueba.
Honorables Magistrados, la recurrida analizó parcialmente la cláusula tercera del contrato de opción de compra o instrumento fundamental de la acción o demanda que, a mi modo de ver, era un aspecto determinante en el correcto análisis del referido contrato, completamente silenciado por la recurrida, generando la falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por análisis parcial de la prueba o silencio parcial de la prueba.
La cláusula tercera del contrato de opción a compraventa, folio 15 al 25, ambos inclusive, copiada a la letra, señala lo siguiente:
"TERCERA: EL PROMITENTE VENDEDOR conviene en vender a los PROMITENTES COMPRADORES o a orden de sus mandatarios o cesionarios, según sea el caso el inmueble identificado en la cláusula primera de esta opción y los PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a adquirirlo, dentro del término de los cuarenta y ocho (48) meses consecutivos improrrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento, pudiendo ser ejercida conjunta o separadamente por cualquiera de los PROMITENTES COMPRADORES"
Toda la parte in fine del presente párrafo, cuyo texto es: "... pudiendo ser ejercida conjunta o separadamente por cualquiera de los PROMITENTES COMPRADORES"
Esta fracción de la cláusula tercera que he resaltado con negrilla y subrayado, fue totalmente silenciada por la recurrida, el cual era crucial en la resolución de la controversia, ya que establece para los promitentes compradores el derecho potestativo de concluir la negociación, para lo cual debieron notificarme de manera indubitable su manifestación de voluntad de querer concluir tal negociación. Dicha cláusula establece una condición suspensiva, esto es, ejercer la opción, para que esta manifestación de voluntad diera nacimiento a la obligación de entregarle los recaudos necesarios para redacción y tramite del documento definitivo de venta y posterior presentación ante el registro correspondiente, siempre y cuando los promitentes compradores hubiesen ejercido su derecho potestativo y que me lo hubiesen notificado previamente. Disponen los artículos 1,198 y 1.206 del Código Civil lo siguiente:
omissis
Honorables Magistrados, me sorprendió negativamente ver como la recurrida omitió el análisis exhaustivo de las precedentes cláusulas trascritas, pues ellas integralmente interpretadas contemplan la obligación del promitente comprador a realizar la obligatoria notificación en forma expresa, y al no verificarse ninguna notificación por parte del promitente comprador como se había convenido contractualmente, no nació nunca la obligación mía de suministrarle recaudo alguno tendiente a la redacción y tramite del documento definitivo de venta y ulterior presentación ante el registro correspondiente, siendo inoficioso el alegato del promitente comprador referente a que tal negociación no se llevó a efecto porque sobre el inmueble de mi propiedad, ya identificado, existía una medida ejecutiva de embargo.
El mismo tratamiento le dio la recurrida, al silenciar parcialmente un documento tan importante como lo es el escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 05 de abril de 2017, folios 175 al 178, ambos inclusive, evidenciándose en el capítulo I que trata de las documentales, concretamente en el punto CUARTO, el demandante a través de su apoderada judicial, abogada y cónyuge afirma lo siguiente:
"CUARTO: Reproduzco y opongo a la parte demandada copia certificada de la medida de embargo ejecutivo, Marcado con la letra "E" que pesa sobre el inmueble objeto de la presente demanda y que riela al expediente a los folios 40 al 49, que fuese dictado por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Miranda, practicado por el Tribunal, Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salías de la circunscripción judicial del estado Miranda, con oficio número 398, de fecha 10 de julio de 2001, así como oficio Nro. 443 de fecha 4 de agosto de 2001.
...omissis...
Por último solicito que las presentes pruebas sean admitidas, sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la sentencia definitiva en su justo valor probatorio".
En efecto, sobre el particular la recurrida expuso lo siguiente:
...omissis..."
Como puede observarse, la recurrida analizando solamente una fracción de la prueba en forma totalmente parcial e inmotivada, omitiendo transcribirla en su totalidad, ya que la fracción silenciada resultaba determinante en la resolución de la controversia, demostrándose que el demandante en ese largo tiempo comprendido entre el mes 16 mayo del 2000 al 16 de mayo de 2004 dentro del plazo de la opción, y hasta el mes de enero del 2016, nunca tuvo la intención de ejercer el derecho de compra, alegando un hecho cierto, pero al que no tuvo conocimiento sino hasta enero de 2016.
Honorables Magistrados, con todo respeto, haciendo un ejercicio imaginativo al incorporar la fracción silenciada al texto de la prueba que la recurrida transcribió en su motiva, concretamente en el capítulo referido a las pruebas aportadas a los autos, esta fracción es:
"Del referido gravamen tuvo conocimiento mi representado en el mes de enero de 2016", la sentencia recurrida se derrumba completamente como castillo de arena en el mar. Toda la recurrida esta soportada en semejante despropósito de la parte actora demandante, alegando que no pudo comprar porque se lo impedía el embargo ejecutivo que pesaba sobre el inmueble, lo cual anula toda la estructura argumentativa y fundamental de la sentencia recurrida, y sobre todo, un punto crucial y neurálgico de la controversia.
La recurrida en su capítulo destinado a resolver el Fondo del Asunto así se expresó:
omissis
Tal forma de sentenciar silenciando el análisis de las pruebas, comporta un quebrantamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación como norma jurídica expresa para el establecimiento de los hechos, ya que el Juez solamente puede hacerlo a través de las pruebas. Cuando el Juez va a analizar una documental, no basta con decir que le otorga valor probatorio, tiene que revisar su contenido, interpretarlo, exponerlo en la sentencia que es un documento que debe bastarse a sí misma. La sentencia en este sentido es inmotivada por silencio parcial de pruebas.
De la misma manera se infringió por falta de aplicación el contenido del artículo 12 del mismo Código de Procedimiento Civil, por cuanto el Juez de Alzada no se atuvo a lo alegado y probado en autos, al analizar en forma totalmente parcial e inmotivada las cláusulas Tercera, Séptima y Octava del documento fundamental de la demanda, y de la prueba Marcada E ratificada en escrito de promoción de pruebas en fecha 5 de abril 2017.
Norma Jurídica Infringida por La Recurrida
Tal forma de sentenciar, incurriendo en análisis parcial de prueba o silencio parcial de prueba, comporta una violación por parte de la recurrida por Falta de Aplicación de la norma jurídica expresa para el establecimiento de los hechos contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil el cual establece.
Art. 509 "Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas".
De igual manera resulto violado por Falta de Aplicación el articulo 12 eusdem que obliga al Juez a atenerse a lo alegado y probado en autos, al no analizar en forma completa la cláusula Tercera Séptima y Octava del documento fundamental de la demanda como también a la prueba Marcada E ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 5 de abril 2017.
Trascendencia de la denuncia en la suerte de la controversia.
Como ya hemos explicado en forma detallada, el silencio por parte de la recurrida sobre la fracción de las cláusulas Tercera, Séptima y Octava del documento fundamental de la demanda, esto es, el contrato de opción de compra venta, lo cual fue determinante en la resolución de la controversia, pues dejo de analizarse en forma completa la cláusula que establecía la obligación por parte del demandante, en caso de querer continuar con la negociación, de EJERCER LA OPCIÓN mediante manifestación de voluntad de manera escrita y notificar de manera indubitable dicha voluntad como se había contemplado en la cláusula Séptima y Octava de contrato que es Ley entre las partes. De igual manera hemos explicado detalladamente el silencio por parte de la recurrida al documento de promoción de pruebas, concretamente a lo reconocido de manera expresa por la parte actora en el punto Cuarto, fracción de la prueba silenciada que cambia de manera determinante el resultado del dispositivo de la sentencia recurrida.
Norma Jurídica que La Recurrida ha debido aplicar correcta y cabalmente y no hizo.
La sentencia impugnada ha debido aplicar los referidos artículos 509 y 12 del Código de Procedimiento Civil y analizar de manera exhaustiva tanto del documento de opción de compra venta específicamente a lo relativo a las obligaciones tanto del promitente vendedor, como también las del promitente comprador, así como también el escrito de promoción de pruebas consignado por la parte actora demandante en fecha 5 de abril de 2017, concretamente en el punto Cuarto donde de manera expresa reconoce que: "Del referido gravamen tuvo conocimiento mi representado en el mes de enero de 2016" dejándolo al descampado en su despropósito de alegar que no compro el inmueble dentro del plazo de la opción, porque el inmueble tenía una medida de embargo ejecutivo, tema que desarrollaremos en nuestra próxima denuncia de fondo .
Ciudadanos Magistrados, por las precedentemente razones señaladas, respetuosamente solicito que la presente denuncia sea declarada procedente . (Resaltado de la Sala)
Para decidir, la Sala observa:
Como puede apreciarse de la anterior transcripción, tenemos que la recurrente denuncia que la recurrida incurrió en violación de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación aduciendo que el juez ad quem: analizó parcialmente la cláusula tercera del contrato de opción de compra o instrumento fundamental de la acción o demanda y silenció totalmente el escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 05 de abril de 2017 , lo que conllevó por vía refleja a no tomar en cuenta la copia certificada de la medida de embargo ejecutivo, Marcado con la letra "E" que pesa sobre el inmueble objeto de la presente demanda y que riela al expediente a los folios 40 al 49, que fuese dictado por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Miranda, practicado por el Tribunal, Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salías de la circunscripción judicial del estado Miranda, con oficio número 398, de fecha 10 de julio de 2001, así como oficio Nro. 443 de fecha 4 de agosto de 2001.
En atención a lo anteriormente transcrito, se evidencia nuevamente el planteamiento del vicio de falta de aplicación, a lo que esta Sala a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles da por reproducida la jurisprudencia citada en la resolución de la primera denuncia de fondo.
En ese sentido, tenemos que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por falta de aplicación en la primera parte de la denuncia, es del tenor siguiente:
Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.
Ahora bien, el artículo supra transcrito, establece el deber de los jueces de analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido en juicio, aun aquellas que a su juicio, no fueren idóneas para la obtención de algún elemento de convicción, y que además, expresen siempre su criterio respecto de ellas.
Cuando en la sentencia se omite el análisis de alguna o varias pruebas, o se prescinde de algún aspecto de éstas que guarde relación con un hecho controvertido, el juez incurre en un error de juzgamiento que la doctrina y jurisprudencia denominan silencio de pruebas que puede ser total o parcial, según el caso.
Para que pueda declararse procedente el vicio delatado (silencio de pruebas) el examen de la prueba denunciada como silenciada debe ser necesario para resolver el mérito de la controversia, queriendo decir esto, que la falta de apreciación de dicho material probatorio, necesariamente debe incidir en forma determinante en lo dispuesto en el fallo del cual se trate.
Ahora bien, acerca de lo denunciado por la recurrente, esta Sala estima pertinente transcribir un extracto de la sentencia recurrida, correspondiente a la resolución que se le dio a la causa, a los fines de evidenciar o no lo delatado, en tal sentido el ad quem expresó lo siguiente:
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
omissis
Marcado con la letra B copias certificadas del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL y los ciudadanos FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO y JUAN LUIS GOIS CAIRES, otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2000, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciada la relación contractual cuyo cumplimiento se demanda, siendo además que ello no fue hecho controvertido entre las partes. Así se decide.
omissis
Marcado con la letra E, copia certificada de documentos protocolizados ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo los Nos 199 y 306, Folios 233 al 234 y 342 al 343, del Cuatro Trimestre de 2001 y Tercer Trimestre del año 2001, respectivamente, del Cuaderno de Comprobantes llevado por dicho Registro, contentivo de medida de embargo ejecutivo dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, sobre el inmueble objeto del contrato demandado, las cuales se aprecian de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Así se decide.
omissis
DEL FONDO DEL ASUNTO
omissis
Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta esta Alzada comienza por observar que no fue un hecho controvertido entre las partes la relación contractual autenticada el 16 de mayo de 2000, ante la Notaria Pública del Municipio los Salías del estado Miranda, mediante documento anotado bajo el No. 15, tomo 39 de los libros de autenticaciones, donde el ciudadano CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO y JUAN LUIS GOIS CAIRES, el cual tenía por objeto la compra de un bien inmueble que le pertenece al promitente vendedor, hoy demandado, según consta en documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 1997, anotado bajo el No. 30, Tomo 30 Protocolo Primero, quedando en consecuencia fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual. Así queda establecido.
Conforme a lo expuesto y muy especialmente a la fuerza de Ley que de los contratos emana -ex artículo 1.159 del Código Civil-, quien suscribe observa que las partes establecieron en la cláusula tercera del contrato lo que sigue:
TERCERA: EL PROMITENTE VENDEDOR conviene en vender a los PROMITENTES COMPRADORES o a orden de sus mandatarios o cesionarios, según sea el caso el inmueble identificado en la cláusula primera de esta opción y los PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a adquirirlo, dentro del término de cuarenta y ocho (48) meses consecutivos improrrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento .
Y en la cláusula séptima establecieron sus obligaciones de la siguiente manera:
EL PROMITENTE VENDEDOR tendrá las siguientes obligaciones: a) suministrar a los PROMITENTES COMPRADORES todas las solvencias y recaudos necesarias para la redacción y el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta. La entrega de los recaudos a satisfacción del Registrador Subalterno competente deberá efectuarse por lo menos con diez (10) días de anticipación al vencimiento del término establecido en la cláusula Tercera de este documento; b) entregar el inmueble totalmente saneado de cualquier carga pasivo o gravamen e impuestos nacionales, estadales y/o municipales en el momento del otorgamiento del Documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo. Así como, encontrarse solvente con los servicios de electricidad, condominio si lo hubiere, aseo urbano, teléfono y cualquier otra carga; c) entregar el inmueble totalmente saneado, en perfecto estado de conservación, libre de cualquier tercer arrendatario o de persona que por cualquier titulo ocupe el inmueble; d) queda convenido que el PROMOTENTE VENDEDOR entrega el inmueble completamente operativo, esto significa con todas las instalaciones y accesorios.
DE LAS OBLIGACIONES DE LOS PROMITENTES COMPRADORES: a) pagar el precio convenido al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta; b) el estudio, redacción y tramite del documento definitivo de compra venta y su presentación por ante la Oficina Subalterna del registro correspondiente al inmueble con todos los recaudos necesario y los que a tal fin entregue el PROMITENTE VENDEDOR; c) notificar al PROMITENTE VENDEDOR, el día, hora y lugar de otorgamiento del documento definitivo de compra venta; d) pagar los gatos que acaree la presente negociación hasta el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Subalterno competente; e) pagar las deudas correspondiente al servicio de aseo y/o de recolección de basura y de derecho de frente a fin de obtener las solvencias respectivas.
Ello así, de acuerdo a la interpretación gramatical de la citadas cláusulas es indudable entonces que el lapso para vender y lógicamente a su vez comprar, era dentro del término de cuarenta y ocho (48) meses consecutivos improrrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato de opción de compra venta; y que para ello, el promitente vendedor debía suministrar a los promitentes compradores todas las solvencias y recaudos necesarias para la redacción y el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por lo menos con diez (10) días de anticipación al vencimiento del referido término cuyo incumplimiento endilga el actor a la parte demandada por encontrarse hipotecado el inmueble y recaer sobre él medidas de embargo ejecutivo.
Así las cosas, ciertamente se observa que conforme a la certificación de gravamen del inmueble objeto del litigio promovida en la fase probatoria, sobre dicho inmueble pesan hipoteca especial de primer grado a favor de Teófilo Ojeda Falcón y medida de embargo ejecutivo emanada del Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a propósito del juicio de vía ejecutiva intentado por la ciudadana MARIA DELIA NUEZ DE OJEDA y otros, contra el hoy demandado, lo que indefectiblemente denota la imposibilidad de hacer entrega del inmueble totalmente saneado de cualquier gravamen, tal como se estipuló en la cláusula séptima del contrato, sin que se evidencie de autos elemento alguno que enerve tal omisión al no haberse acreditado medio probatorio alguno tendente a desvirtuar el incumplimiento alegado por la parte actora.
En efecto, durante el iter procesal no fue promovido prueba medio probatorio alguno que haga sucumbir la acción incoada, pues, la parte demandada centró su defensa en el hecho de que el actor carecía de cualidad y que la acción se encontraba prescrita, y si bien procedió posteriormente a negar y rechazar la demanda incoada, no aportó medio probatorio alguno que demostrara que no cumplió con su obligación. De tal manera que, acreditada como quedó la existencia de un contrato de opción de compra venta así como el incumplimiento del demando (sic) respecto a sus obligaciones, deberá declararse sin lugar el recurso de apelación ejercido confirmándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así finalmente se decide . (Resaltado de la Sala).
De la anterior transcripción de las partes pertinentes de la recurrida, se desprende que tomó en consideración la prueba promovida marcada con la letra E, contentiva de la copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, contentivo de medida de embargo ejecutivo dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, promovida por la parte actora, otorgándole valor probatorio y emitiendo su opinión respecto de esta, por lo que no incurrió en lo que la jurisprudencia y la doctrina denominan silencio total de prueba. Así se establece.
Ahora bien, con respecto al silencio parcial de prueba, la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa, el cual fue acompañado como documento fundamental de la demanda y que corre inserto a los folios 20 al 25 de la primera pieza de las actas que conforman el presente expediente, señala lo siguiente:
"TERCERA: EL PROMITENTE VENDEDOR conviene en vender a los PROMITENTES COMPRADORES o a orden de sus mandatarios o cesionarios, según sea el caso el inmueble identificado en la cláusula primera de esta opción y los PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a adquirirlo, dentro del término de los cuarenta y ocho (48) meses consecutivos improrrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento, pudiendo ser ejercida conjunta o separadamente por cualquiera de los PROMITENTES COMPRADORES"
De la referida cláusula tercera, contentiva tanto del plazo de duración en que debía ser ejecutada la venta del inmueble así como que podía ser adquirido por cualquiera de los promitentes compradores, se desprende que: 1) nada trata sobre la supuesta notificación que había que realizar al vendedor, por lo que el referido inciso de la cláusula, supuestamente silenciado, no viene al proceso a probar nada en ese sentido, por lo que es imposible que la recurrida este inmersa en el silencio parcial de prueba que se le endilga en esta oportunidad; 2) asimismo -la supuesta notificación que había que realizar al vendedor-, es un argumento que ha sido planteado por primera vez en esta sede de casación, no así en el escrito de la demanda, ni se disentió en la contestación ni en los informes rendidos en ambas instancias, razón por la cual ello no formó parte del thema decidendum y al ser un argumento extraño a la litis, el ad quem no estaba obligado a dejarlo por probado, razón por la que no incurrió en silencio parcial de prueba.
Por otra parte, si la recurrente no compartía el criterio de la recurrida, debió atacar ese pronunciamiento a través de la apropiada denuncia por infracción de ley, dirigida a la desnaturalización o desviación ideológica intelectual del contrato, por análisis incorrecto de las cláusulas del contrato, con la finalidad de cuestionar jurídicamente la conclusiones a la que llegó el ad quem con respecto a esa cláusula tercera, explicando las razones por las cuales consideran que ello no es así con el debido apoyo jurídico.
Con base en lo anterior, esta Sala declara improcedente la denuncia por infracción de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
-IV-
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia el primer caso de suposición falsa, por desnaturalización o desviación ideológica del contrato, lo que trajo, por consecuencia, la infracción de los artículos 12 y 321 ibídem, con base en la siguiente fundamentación:
Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denuncio el haber incurrido la sentencia impugnada en el primer caso de suposición falsa que establece el mencionado artículo 320, en la modalidad de desviación intelectual, al haber tergiversado el contenido de la copias certificada de la sentencia № RC.00781 proferida en fecha 15 de diciembre de 2009 por esa Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, fallo del cual la recurrida precisó en la parte motiva, pero con determinante incidencia en el dispositivo de la misma, lo siguiente:
"Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
...omissis...
Demandado:..
omissis...
Ante esta Alzada
Copias certificadas de una sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales se aprecian de conformidad con lo dispuesto en los artículo(sic) 429 y 520 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado la existencia de un juicio de reintegro de alquileres incoado por la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, contra el hoy demandado, lo cual viene a coadyuvar el alegato de falta de cualidad activa, lo cual será resuelto en la parte motiva de esta sentencia. Así se precisa.
...omissis...
Capítulo V DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
...omissis....
Demandado:
...omissis....
Finalmente alego la parte demandada que adicional mente y con fundamento a las precitadas razones de derecho, que su incumplimiento involuntario de la obligación se debió a la medida cautelar de Embargo Ejecutivo decretado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de julio de 2001 interpuesta en su contra por la Sucesión Teófilo Ojeda Falcón, practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Miranda y participado a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, medida que aún hoy en día se encuentra vigente".
...omissis...
DEL FONDO DEL ASUNTO
...omissis
Así las cosas, ciertamente se observa que conforme a la certificación de gravámenes del inmueble objeto del litigio promovida en la fase probatoria, sobre dicho inmueble pesan hipoteca especial de primer grado a favor de Teófilo Ojeda Falcón y medida de embargo ejecutivo emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, a propósito del juicio de vía ejecutiva intentado por la ciudadana MARÍA DELIA NUEZ DE OJEDA y otros, contra el hoy demandado, lo que indefectiblemente denota la imposibilidad de hacer entrega del inmueble totalmente saneado de cualquier gravamen, tal como se estipuló en la cláusula séptima del contrato, sin que se evidencia en autos elemento alguno que enerve tal omisión al no haberse acreditado medio probatorio alguno tendente a desvirtuar el incumplimiento alegado por la parte actora".
Ciudadanos Magistrados, la recurrida determinó, a través de una particular interpretación de la sentencia precedentemente aludida, dictada por esa Sala de Casación Civil, que se trataba de un juicio de reintegro de alquileres, incoado por la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A. contra mi persona como arrendador, siendo lo único cierto que, esa sentencia que ha sido producida por mí en copias certificadas de conformidad con los artículos 429 y 520, ambos del Código de Procedimiento Civil, trata acerca de una demanda que por cobro de bolívares vía ejecutiva me interpuso la Sucesión Ojeda Nuez, en aquel tiempo ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, expediente № 21.378, el cual la declaró en fecha 26 de septiembre de 2005 INADMISIBLE, según consta de los folios 100 al 112, ambos inclusive de la Pieza II, siendo confirmada en fecha 13 de junio de 2008 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y, recurrida por la mencionada sucesión para ante esa Sala de Casación Civil, Expediente № 09 369, recurso que en fecha 15 de diciembre 2009 fue declarado PERECIDO, y consecuencialmente por efecto de la inadmisibilidad de la demanda en Alzada, el embargo ejecutivo que pesaba sobre el inmueble de mi propiedad, quedó extinguido.
Honorables Magistrados, en mi escrito de Informes ante el Tribunal de Alzada hoy recurrida, folios 69 al 86 y 114 al 115, al respecto, alegué lo siguiente:
omissis
Al respecto la recurrida a través de elucubraciones y desviaciones intelectuales estableció que la sentencia de esa Sala de Casación Civil, ya comentada, aportada junto a mis Informes en la Alzada de la recurrida, en suposición falsa, estableció que se trataba de un juicio de reintegro de alquileres interpuesto por la sociedad de comercio AMERICAN MOTOR en mi contra, lo que fue determinante para que en el dispositivo del fallo recurrido, en forma todavía no comprensible para mí, por ser absolutamente contraria a derecho, declaró SIN LUGAR mi apelación interpuesta contra el fallo definitivo del Tribunal de la Causa, decisión que por indebida consecuencia CONFIRMÓ en todas sus partes, sin tomar en cuenta que esa sentencia contiene los mismos vicios que afectan a la recurrida y que me da motivo a su delación.
Normas infringidas por la recurrida.
La recurrida, al haber realizado una desviación en la interpretación del contenido de la sentencia aleccionadora de esa Sala de Casación Civil del Alto Tribunal, aportada por mí en los Informes, incurrió aquélla en el primer caso de suposición falsa del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil por haber atribuido a la comentada sentencia dictada por la Sala de Casación Civil menciones que no contiene, pero ubicada en este caso en la modalidad de desviación intelectual.
Trascendencia de la denuncia en la suerte de la controversia.-
Las infracciones señaladas fueron decisivas en la suerte de la controversia dado que la desviación intelectual en la cabal aplicación de las normas jurídicas delatadas como infringidas y porque también tal desviación intelectual en la cabal comprensión y aplicación de la jurisprudencia contenida en vuestra decisión in comento, trascendió negativamente a dichas normas y jurisprudencia y desafortunadamente me quebrantó gravemente mis derechos, con menoscabo en mi derecho de defensa y el derecho a la tutela judicial efectiva.
Normas que la recurrida ha debido aplicar y no hizo.
La recurrida ha debido aplicar correcta y cabalmente los artículos 12 y 321 del Código de Procedimiento Civil y al no hacerlo decidió en la indicada forma, esto es, en detrimento de mis derechos, declarando sin lugar mi apelación y confirmando la sentencia de la primera instancia que fue adversa también para mí.
Ciudadanos Magistrados, por las precedentemente razones señaladas, respetuosamente solicito que la presente denuncia sea declarada procedente .
Para decidir, la Sala observa:
Se denuncia, que la recurrida incurrió el primer caso de suposición falsa establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, bajo el sub tipo de desviación ideológica intelectual, aduciendo que el tribunal ad quem tergiversó el contenido de la copias certificada de la sentencia № RC.00781 proferida en fecha 15 de diciembre de 2009 por esa Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez.
En ese sentido, la doctrina pacífica y reiterada de este Alto Tribunal, ha establecido en relación con el vicio de desviación ideológica, que su denuncia se refiere al error intelectual del juez en la interpretación del contrato.
Ahora bien, este Tribunal Supremo ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, al respecto ha señalado esta Sala lo siguiente:
...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho.
Asimismo en sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, ésta Sala de Casación Civil, dejó sentado, que:
La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. (Resaltado de la Sala)
Así las cosas, en sentencia N° 569 de la Sala de Casación Civil, de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central de Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., expediente N° 94-703, quedó establecido el límite entre la interpretación del contrato y la desnaturalización del mismo, dejando sentado:
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato... (Resaltado de la Sala)
Transcrito lo anterior, tenemos que el vicio de suposición falsa constituye un supuesto de casación sobre los hechos, que consiste en un error de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos, que conduce por vía de consecuencia a un error de derecho y que a esta categoría se le suma el error en la interpretación de los contratos, lo cual se ha denominado desviación ideológica que se verifica cuando el juez se aparta de la voluntad expresada por las partes. (Resaltado de la Sala)
En relación a la desviación ideológica en decisión N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, expediente N° 09-532, caso: Vicente Emilio Capriles Silvan contra Desarrollos Valle Arriba Athletic Club, C.A., indicó lo que se transcribe a continuación:
Es claro, pues, que se trata de un error de percepción cometido por el juez al fijar los hechos que resultaron demostrados en el proceso, esto es: un error en el juzgamiento de los hechos, el cual conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues, al variar la hipótesis fáctica resulta infringida, por falsa aplicación, la norma aplicada en el caso concreto, dado que, si se establece un hecho falso, que constituye el supuesto de hecho abstracto de una norma, este error sólo puede conducir a que se aplique esa regla legal a unos hechos reales a los cuales no es aplicable, lo cual constituiría falsa aplicación. Esta es la consecuencia directa del error y otras normas sólo resultarían violadas por falta de aplicación como una consecuencia de segundo grado, constituyendo estas últimas las reglas que el sentenciador de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia.
La suposición falsa denunciada, contenido en el primer caso del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, consiste en atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen. Lo que esta Sala considera como una desnaturalización o desviación ideológica por parte de quien debe resolver el asunto judicial controvertido; produciéndose -respecto al documento o acta de la cual se trate- efectos distintos a los previstos en ellos.
Al respecto, esta Sala en reiteradas oportunidades, ha señalado que el primer caso de suposición falsa, tiene lugar cuando el juez afirma falsamente, por error de percepción o por olvido de que la verdad es la meta del proceso, que un documento o acta del expediente contiene determinadas menciones que le sirven para establecer un hecho, cuando lo cierto es que esas menciones no existen realmente y han sido creadas por la imaginación o por la mala fe del juzgador . (Vid. Sentencia Nº 60, de fecha 18 de febrero de 2008)
( Omissis )
De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que si bien los jueces de instancia son los facultados para interpretar y calificar los contratos, tal actividad no puede, de ninguna manera, distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, pues su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, y en caso de incurrir en tal infracción, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estará facultada previo cumplimiento de los requisitos necesarios del escrito de formalización-, para descender a las actas del expediente y conocer los errores de hecho al juzgar los hechos en que hubiese incurrido el juez de alzada.
( Omissis )
El criterio de combatir el hecho y no la conclusión jurídica está bien para la denuncia de suposición falsa estricto sensu, pero no para la denuncia por desviación intelectual, pues, allí nunca se controlarían hechos sino conclusiones jurídicas inexactas. No se puede exigir en la denuncia de desviación intelectual que sólo se combata un hecho puro y simple, por cuanto ello es imposible .
( Omissis )
En este caso, el formalizante enfocó su denuncia a través de la figura de la tergiversación intelectual, que sería la única forma posible de hacerlo. Pues no hay otra, dado que lo que se combate es precisamente la delicada tarea del juez superior que hilando fino descontextualizó la palabra acreencia, le suprimió el peso específico y la transformó en una frase hueca, sin fuerza jurídica.
Se está aseverando, como lo constató la Sala de la lectura del acta de asamblea que contiene el contrato y del fallo recurrido antes transcrito, la desviación intelectual, no una suposición falsa en sentido estricto. Sólo que la doctrina de la Sala exige pedir prestado en sentido analógico el primer caso de suposición falsa, pero no para combatir un hecho sino realmente un ejercicio intelectual producto de múltiples razonamientos del juez. Lógicamente no se combate un hecho puro y simple, sino el razonamiento final de el recurrido producto del travisamento italiano, o la desnaturalización por desviación intelectual o ideológica y el mal juge de la doctrina francesa, como ya se explicó en este fallo. (Resaltado de la cita)
Establecido lo anterior, la Sala considera necesario transcribir el extracto pertinente del fallo recurrido a fin de verificar lo manifestado por el recurrente:
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
omissis
Demandado:
Conjuntamente con su escrito de contestación documento autenticado el 04 de junio de 1998, ante la Notaría Pública Sexta de Chacao bajo el N° 03, Tomo 87, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado CESAR ARTURO SUAREZ FINOL y la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR C.A., sobre el inmueble objeto del presente juicio el cual se aprecia al no haber sido impugnados por la parte a quien le fue opuesto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciada la relación contractual existentes entres los referidos sujetos sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda lo cual será objeto de análisis a los fines de determinar la falta de cualidad activa alegada por el demandado. Así se precisa.
Abierta la causa a pruebas:
No promovió probanza alguna.
Ante esta Alzada:
Copias certificadas de una sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda y Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales se aprecian de conformidad con lo dispuesto en los artículo 429 y 520 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado la existencia de un juicio de reintegro de alquileres incoado por la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, contra el hoy demandado, lo cual viene a coadyuvar el alegato de falta de cualidad activa, lo cual será resuelto en la parte motiva de esta sentencia. Así se precisa. (Resaltado de la Sala)
En atención a lo anterior, al texto integro de la denuncia y a la prolija doctrina de esta Sala, anteriormente transcrita, referida al vicio de desviación ideológica, puede observarse como el formalizante se confunde al plantear que la recurrida incurrió en el primer caso de suposición falsa por desviación ideológica sobre el contenido de la copias certificada de la sentencia № RC.00781 proferida en fecha 15 de diciembre de 2009 por esa Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, por cuanto no forma parte de los denominados contratos que de conformidad con la ley y la doctrina de esta Sala haga posible la desviación intelectual del juez respecto a este y que justifique el planteamiento de una denuncia como la que se resuelve, ya que no se desprende de su formación de una convención entre las partes litigantes para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico que pueda ser susceptible de interpretación por parte del juez y controlada por esta Sala en un planteamiento de desviación ideológica, el cual está referido a establecer la intención contractual pero solo de las partes en juicio, ello tiene sentido, por cuanto solamente es posible controlar esa conclusión jurídica por esta máxima jurisdicción, si hubiese sido con ocasión al análisis del contrato suscrito entre las partes pero nunca de una probanza traída al proceso. Así se establece.
Conforme a la anterior doctrina, esta Sala observa la falta de enfoque de la recurrente, ya que en su denuncia plantea el primer caso de suposición falsa que consiste en atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen, pero la cual confunde de forma conceptual con otra manifestación del referido vicio como lo es la desviación ideológica o desnaturalización, la cual solo se da con respecto a la voluntad de las partes contenidas en los contratos en los que intervengan, siendo que en este caso se persigue es controlar la conclusión del juez con respecto de ellas, caso distinto al primer caso de suposición falsa, que va dirigido al errado establecimiento de un hecho positivo y concreto, distinción que se hace de forma clara en el preámbulo de esta sentencia sobre el nuevo proceso de casación civil.
Con base en lo anterior, esta Sala declara improcedente la infracción de los artículos 12 y 321 ambos del Código de Procedimiento Civil, por suposición falsa. Así se decide.
-V-
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 531 ibídem, por suposición falsa, con base en la siguiente fundamentación:
Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en el tercer supuesto, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denuncio la violación por parte de la recurrida por falsa aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por parte de la dispositiva del fallo como consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez de la recurrida, quien atribuyó a la sentencia dictada en el caso de la Panadería La Cesta de los Panes, C.A., menciones que no contiene.
Copiado textualmente el precitado artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
omissis
Ciertamente ciudadanos Magistrados, en el dispositivo el sentenciador de la recurrida, declara:
...omissis...
"Quinto: En caso que la parte demandada no de cumplimiento voluntario al presente fallo una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el actor deberá consignar ante el Tribunal de la causa el saldo deudor, esto es, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700,00)"
Con solo leer cabalmente la tantas veces referida sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se hace evidente la procedencia de mi denuncia, que se remite a la correcta interpretación y aplicación de la norma jurídica contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento civil, sentencia la que copiada parcialmente, a la letra, reza lo siguiente:
...omissis...
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido".
Honorables Magistrados, el Juez de la recurrida respecto a lo establecido precedentemente, en su comentado punto Quinto del dispositivo, declaró que mi demandante solo estaba obligado a pagarme el saldo del precio deudor, esto es, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700.00), una vez que la sentencia sea declarada definitivamente firme, ante el Tribunal de la Causa, lo cual contraría la comentada sentencia de la Sala Constitucional del Alto Tribunal como también es contraria a la norma jurídica contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Del propio expediente como también de la sentencia recurrida se puede observar, sin lugar a dudas, que mi demandante, ciudadano Juan Luis Gois Caires, no demostró en autos haber cumplido durante la vigencia de la opción de compra, ni siquiera durante el iter procesal, cumplir con su obligación de pago adquirido contractualmente a fin de lograr una sentencia satisfactoria, esto aun cuando el precio se encontrare condicionado a tener lugar en el momento de la suscripción del documento definitivo de venta ante la oficina de registro respectivo que en cuyo caso el cumplimiento de su obligación tuvo que haber tenido lugar antes de que se produjera la sentencia definitiva ante el Tribunal de la Causa, tal como lo ordena la norma jurídica contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que ha sido interpretada cabal y correctamente por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal cuyas interpretaciones sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para todos los Tribunales.
...omissis...
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido".
Norma infringida por la recurrida.
La recurrida, al haber realizado una falsa aplicación de la norma jurídica contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y la tercera sub hipótesis del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Trascendencia de la denuncia en la suerte de la controversia.
Como ha quedado explicado en forma detallada, la decisión de número Quinto en el dispositivo de la recurrida fue determinante para que la suerte del juicio fuese adversa a mis derechos e intereses, dado que habiendo constatado de autos la falta de pago del precio del inmueble, el sentenciador de la recurrida le dio injustamente la oportunidad de satisfacer tal pago, en mi detrimento, en forma retardada y extemporánea, una vez que la sentencia quedara definitivamente firme en el Tribunal de la Causa, forma única de darle ventaja injustificada a mi demandante y hacerle procedente una demanda que es evidentemente improcedente en derecho.
Norma que la recurrida ha debido aplicar correctamente y no lo hizo.
El ciudadano Juez de la recurrida con vista a la tantas veces aludida sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, donde aclara en forma definitiva la correcta interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, precisamente no la aplicó correctamente y por consecuencia decidió como no debió hacerlo, esto, es dándole oportunidad a mi demandante para pagar el precio, sin que esa nueva oportunidad estuviere contemplada en la comentada sentencia y en la norma jurídica.
Ciudadanos Magistrados, por las precedentemente razones señaladas, respetuosamente solicito que la presente denuncia sea declarada procedente.... (Resaltado de la Sala)
Como puede apreciarse de la anterior transcripción, los recurrentes, con apoyo en lo dispuesto en el 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denuncian la infracción del artículo 531 ibídem, alegando el vicio de falsa aplicación, por haber incurrido la recurrida en el tercer caso de suposición falsa al dar por demostrado un hecho cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo, ya que el Juez de la recurrida respecto a lo establecido precedentemente, en su comentado punto Quinto del dispositivo, declaró que mi demandante solo estaba obligado a pagarme el saldo del precio deudor, esto es, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700.00), una vez que la sentencia sea declarada definitivamente firme, ante el Tribunal de la Causa, lo cual contraría la comentada sentencia de la Sala Constitucional del Alto Tribunal como también es contraria a la norma jurídica contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, respecto al vicio de suposición falsa y su planteamiento ante esta máxima jurisdicción, la Sala en decisión N° 611 de fecha 12 de agosto de 2005, en el juicio de Banco Latino y otra contra Inversiones Fococam, C.A. y otros, expediente N° 2005-142, citada en fallo N° 666 del 20 de octubre de 2008, caso: Herta María Mendt viuda de Lendewig contra Klaus Thilo, Hans Volker y otro, expediente N° 2006-755 y reiterada en decisión N° 212 de fecha 26 de abril de 2017, en el juicio de Norma Tineo Navarro contra José Coelho Da Silva y otros, expediente N° 2016-867, señaló lo siguiente:
En este orden de ideas, resulta pertinente ratificar que quien pretenda denunciar el vicio en comentario, debe cumplir con las previsiones establecidas por esta Sala, a través de su doctrina inveterada la cual ha señalado cuando es procedente la denuncia de falso supuesto; resaltando así mismo la existencia de tres hipótesis de suposición falsa y la correcta técnica que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el mencionado vicio. Al efecto sobre el punto, en sentencia Nº 201 emanada de esta Sala de Casación Civil en fecha 14 de junio de 2000, en el juicio de Talleres Vita Cars C.A. contra Inmobiliaria Cruz O. C.A., expediente Nº 99-419, se ratificó el criterio de la manera siguiente:
...El artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, es el que prevé los casos de suposición falsa, antes denominado falso supuesto, así:
...o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo....
(...Omissis...)
Por otra parte, la denuncia de suposición falsa debe cumplir inexorablemente con la técnica elaborada por la Sala a través de su pacífica y constante doctrina, que dice:
Para que la Corte pueda examinar y decidir acerca de la determinación y apreciación que los jueces del mérito hayan efectuado sobre los hechos y las pruebas, es indispensable que el formalizante se ajuste a la técnica elaborada por la Sala para la denuncia apropiada de casación sobre los hechos, técnica que exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición;
b) indicación específica del caso de falsa suposición a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas;
c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición;
d) Indicación y denuncia del text
o o los textos aplicados falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; y
e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia.
Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta de expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa .
Ahora bien, conforme con el criterio jurisprudencial ut supra transcrito, se evidencia que vicio de suposición falsa, debe referirse exclusivamente al establecimiento de un hecho positivo y concreto, quedando fuera de tal especie, las conclusiones a las que pueda llegar el juez, con respecto a las consecuencias del hecho, ya que en este caso se trataría de una inferencia de orden intelectual que no configura el vicio de suposición falsa, aun en el caso que dicha apreciación fuera errónea.
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, expresa textualmente lo siguiente:
Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de cual debe existir constancia auténtica en los autos .
Ahora bien, la sentencia recurrida con respecto al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, señaló lo siguiente:
Capítulo VII
DISPOSITIVO
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada el 11 de agosto de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que incoara el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra CÉSAR ARTURO SUAREZ FINOL, ambos identificados al comienzo de este fallo, la cual queda CONFIRMADA bajo las consideraciones expuestas en este fallo.
Segundo: SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad activa.
Tercero: SIN LUGAR la defensa perentoria de prescripción decenal de la acción.
Cuarto: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que incoara el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra CÉSAR ARTURO SUAREZ FINOL, ambos identificados al comienzo de este fallo, y como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de venta en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 16 de mayo del 2000, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un bien inmueble de forma triangular con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 m2) y las instalaciones existentes en su área, a saber; Una caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba, y un tanque elevado con una capacidad aproximada de cuarenta mil litros (40.000 Lts) de agua; ubicado dicho inmueble en jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, con frente a la calle (Las Industrias) que empalma con Avenida sucre, y alinderado así, Noreste: Con terreno que es o fue de la Sociedad Mercantil Aserradero Carrizal C.A., en una longitud total aproximada de cincuenta y dos metros con noventa y un centímetros (52,91 Mts), comprendida entre el punto topográfico 1, y el punto topográfico M-2, y formada por cuatro (4) segmentos rectos que miden respectivamente dieciséis metros con catorce centímetro (16,14 Mts); ESTE: Su frente con calle Las Insdustrias en una longitud total de treinta y dos metros con diecisiete centímetros (Mts 32,17) comprendida entre el referido punto topográfico I y el punto topográfico 2 y formada por dos (2) segmentos rectos que miden respectivamente veintiún metros con treinta y cuatro centímetros (21,34 Mts), y diez metros con ochenta y tres centímetros (10,83 Mts); y SUR: Con lote de terreno que es o fue de Inversiones Ciulla C.A., un solo segmento con una longitud aproximada de cuarenta y siete metros con noventa y cuatro centímetros (47,94Mts) que van en línea recta desde el punto M-2 hasta el punto 2 , propiedad de la parte demandada según consta de documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha dieciséis (16) de septiembre de 1997, quedando anotado bajo el No. 30, Tomo 30, Protocolo 1º.
Quinto: En caso que la parte demandada no de cumplimiento voluntario al presente fallo una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el actor deberá consignar ante el Tribunal de la causa el saldo deudor, esto es, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700,00).
Sexto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada recurrente.... (Resaltado de la Sala)
Así las cosas, visto que el vicio de suposición falsa debe referirse exclusivamente al establecimiento de un hecho erróneo por parte del juez, esta Sala observa que se pretende delatar como una suposición falsa, lo que en realidad es una conclusión a la que llegó el juez en su dispositivo, luego de concatenar los argumentos de las partes, con los hechos que se desprenden de las pruebas, que conllevó a declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y, en consecuencia, la tradición del inmueble objeto material del litigio.
En consecuencia, en el presente caso no se configuran los presupuestos indicados para la determinación de un vicio de suposición falsa, puesto que la recurrente denuncia como suposición falsa, lo que es en realidad la conclusión a la que llegó la juez de la recurrida luego de haber realizado el análisis en concreto de las pruebas, lo cual no es denunciable como un vicio de suposición falsa.
Con base en lo anterior, esta Sala declara improcedente la infracción del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por suposición falsa, así como sin lugar el recurso extraordinario de casación propuesto. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En mérito de las consideraciones expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de febrero de 2018.
Se CONDENA EN COSTAS del recurso a la demandada recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese la presente decisión al juzgado superior de origen antes mencionado, de conformidad con la ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los ocho días del mes de agosto de dos mil dieciocho. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
Presidente de la Sala y Ponente,
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Vicepresidente,
___________________________________
Magistrado,
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Magistrada,
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Magistrada,
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Secretaria Temporal,
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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp. AA20-C-2018-000243
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretaria Temporal,
Quien suscribe, Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, en atención al contenido y alcance del artículo 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento Interno de este Alto Tribunal, expresa su voto salvado con respecto a la decisión precedentemente consignada y aprobada por la mayoría de los Magistrados integrantes de esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
La mayoría sentenciadora, declaró sin lugar el recurso de casación interpuesto contra la decisión de alzada, que a su vez declaró con lugar la demanda, desestimando la defensa de prescripción de la acción.
En este sentido, observamos que el juez de alzada al resolver sobre la defensa de prescripción de la acción esgrimida por la parte accionada, estableció que nos encontramos con una acción real, toda vez que se pide el cumplimiento de contrato de opción compra venta sobre un inmueble lo que se traduce en la materialización de la venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por lo que la acción prescribiría es a los 20 años, tal como lo dispone el artículo 1977 .
En cuanto a la delación por error de interpretación del artículo 1.977 del Código Civil, la mayoría sentenciadora desestimó la impugnación por considerar que el juez de alzada interpretó correctamente la norma toda vez que en este caso se desprende, que la demandante intenta su acción (cumplimiento de contrato) basándose en un derecho real .
En este orden de ideas, no compartimos la afirmación de que la acción intentada en el juicio de autos, se pueda calificar como una acción real (prescriptible por veinte años). Esto, porque lo demandado es el cumplimiento de un contrato preliminar de opción de compra venta, que tiene efectos meramente obligatorios, es decir, solo engendra entre las partes vínculos obligacionales, que por ser derechos de crédito, engendran acciones personales sujetas a la prescripción decenal ordinaria.
En consecuencia, el juez de alzada infringió el referido artículo 1.977 del Código sustantivo, lo que resultó determinante del dispositivo, por cuanto, de los hechos establecidos por el juez de instancia, se desprende que el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, fue celebrado el 16 de mayo de 2000, en el que se fijó un término suspensivo de 48 meses para la exigibilidad de la obligación reclamada.
Por su parte, el accionado alegó en la contestación, que la obligación se hizo exigible el 16 de mayo de 2004, mientras que la demanda fue admitida en fecha 31 de mayo de 2016 y la citación se verificó en fecha 13 de febrero de 2017, por lo que estaría prescrita de conformidad con el lapso de prescripción decenal que establece el artículo 1.977 del Código Civil.
En consecuencia, visto que la defensa de prescripción fue expresamente alegada por la parte accionada en la oportunidad procesal correspondiente, y la parte accionante no demostró causas de suspensión o interrupción, debió desestimarse la demanda por estar prescrita.
Queda de este modo salvado mi voto.
En Caracas, fecha ut-supra.
Presidente de la Sala,
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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
__________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado,
_________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
_________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Magistrada,
_________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Secretario Temporal,
________________________________
MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp. Nº AA20-C-2018-000243
Quien suscribe, Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, expresa su disentimiento con respecto a la decisión precedentemente consignada y aprobada por la mayoría de los Magistrados integrantes de esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se declara sin lugar el recurso extraordinario de casación formalizado contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que en fecha 28 de febrero de 2018 que declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia emanada del a quo de fecha 11 de agosto de 2017, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, confirmando la sentencia apelada; en atención al contenido y alcance del artículo 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento Interno de este Alto Tribunal.
La mayoría sentenciadora de la Sala declaró sin lugar la denuncia que por error de interpretación del artículo 1.977 del Código Civil denunció el formalizante por considerar que en el presente caso no obró la prescripción decenal sino la veintenal en tanto la acción por cumplimiento de opción de compra venta intentada se basa en un derecho real el cual viene a ser la relación directa de una persona con una cosa determinada, de la cual aquella obtiene un beneficio; como lo es el bien inmueble objeto material de litigio .
Ahora bien, el artículo 1977 del Código Civil es la norma que fija el lapso para la prescripción extintiva de las acciones, y en ella el legislador estableció que todas las acciones reales prescriben por veinte años y las personales por diez años.
Dichas acciones han sido definidas tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, dejando establecido que las acciones reales son aquellas mediante las cuales los actores reclaman o hacen valer un derecho real, vale decir, un derecho sobre un bien o cosa; y las acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, es decir, son las que se ejercitan para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer determinado acto, sin que tengan por objeto directo cosas o bienes, como sucede en las acciones reales, es decir, aquellas que tienen por objeto obtener judicialmente la declaración de un derecho referido a una cosa.
Al respecto, esta Sala en la sentencia N° 662, de fecha 26 de octubre 2017, caso: Martha Nayibe Portilla Monosalba contra Ligia Urrea de Ramírez, Luis Germán, Luz Stella y Marianela Ramírez, exp. N° 2017-000381, en la cual se expresó lo siguiente:
De los textos transcritos se colige, conforme con el ordenamiento jurídico vigente y la desarrollada doctrina de esta Sala, que el caso sub iudice, como quiera que se trata de una acción de nulidad absoluta del contrato de venta con reserva de dominio, de dicho contrato se deriva un vínculo jurídico entre dos personas, el vendedor demandante en el presente caso y el comprador, que decidieron celebrarlo bajo las estipulaciones contenidas en el mismo, y en consecuencia, los derechos contenidos o derivados de dicho contrato son personales y las acciones para reclamar o garantizar dichos derechos, están referidas a acciones personales; como quiera que las mismas se originan para exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas a través del contrato bajo estudio, en el caso concreto de dar y hacer, tales como materializar el pago del bien inmueble, la tradición, entre otros, entendiéndose que es personal, como fuera indicado previamente, porque nace de una obligación puramente de la persona (por oposición de la cosa) y se da contra la obligada o su heredero .
Asimismo, por estar en presencia de una demanda de nulidad absoluta de contrato de compra venta, conforme con el criterio establecido por este Máximo Tribunal, se corresponde con una acción de carácter personal, aplicable la prescripción decenal, previamente citada, contemplada en el artículo 1.977 del Código Civil, cuyo error de interpretación se denunció.
De modo que conforme con las consideraciones antes señaladas, esta Sala observa por parte de la recurrida la correcta interpretación del artículo 1.977 del Código Civil, nótese que la demandante intenta su acción basándose en un derecho personal, el cual deviene del vínculo jurídico nacido a través del contrato, en consecuencia, conforme con el precedente jurisprudencial antes transcrito, el lapso de prescripción para la acción de nulidad absoluta de una convención por la ausencia de uno de sus elementos esenciales, es de 10 años, conforme lo contempla el artículo 1.977 del Código Civil....(Resaltado del texto).
En el presente caso, mediante el ejercicio de la acción incoada lo que se persigue y exige es el cumplimiento de las estipulaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes; el comprador demandante en el presente caso y el vendedor, que decidieron celebrarlo bajo las estipulaciones contenidas en el mismo, en consecuencia, como quiera que las mismas se originan para exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas a través del contrato bajo estudio, en el caso concreto de dar y hacer, tales como el otorgamiento del documento definitivo de venta y la materialización el pago del bien inmueble, la tradición, entre otros, son prestaciones obligacionales personales.
Así las cosas, estimo que constándose que el contrato de opción cuyo cumplimiento se demanda fue suscrito el 16 de mayo de 2000 y la demanda fue admitida el 31 de mayo de 2016 en el presente caso operó el lapso de prescripción de la acción de conformidad con establecido en el artículo 1.977 del Código Civil.
Dejo así expresado el fundamento del voto salvado en relación a la sentencia que en esta causa ha tomado la mayoría sentenciadora de las Magistradas y Magistrados que integran esta Sala.
Magistrado Presidente
______________________________
YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
____________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado-disidente,
_________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
_________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
La Secretaria Temporal,
_______________________________
MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp. AA20-C-2018-000243